11個驗房維權典型案例

房屋質量有問題、開發商說要延期交房、開發商無證售房、房產證逾期還沒給辦、開發商霸王合同愚弄業主、房屋面積有出入、物業管理費不公開……驗房遇到這樣的問題，作為消費者，該如何維護自身合法權益？本篇11個業主成功維權案例，教你對付不法開發商。

1、虛假廣告

典型案例：城北的王先生投訴稱，當初買房時就是看到小區有相對寬松的公共休閑場所，誰知入住后不到一年，這種狀況就發生了變化。被當作綠化用的架空層，被開發商和管理處冠冕堂皇地說成更好服務和提高小區居民的文化生活，而建成了類似會所的棋牌室和健身房，還向業主收取一定的娛樂費用，實在難以接受。

維權點評：不實廣告和虛假宣傳主要是借助文字概念游戲，用語言的擴張力和不定量的手段傳遞虛假信息，做出一些無法核實和兌現的承諾，誤導消費者選購。主要表現為：一是以失實的語言表述和圖標描繪隱瞞實際的物業狀況；二是以低“起點價格”為誘餌降低物業的真實“性價比”；三是以夸大的綠化和共用配套設施等居住環境宣傳掩蓋實際的物業環境；四是一些房屋中介機構依托發布虛假廣告來提高非法牟取的利潤率。

2、收房流程

典型案例1：元月一日開始執行的《關于規范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》中明確指出要“先交房后收錢”，但仍有個別開發商為避免個別業主因小問題而拒絕收房，多數開發商不會輕易放棄“先繳費后給鑰匙”的收房方式，如出現業主不滿，解決的辦法就是讓物業限時維修，還可接受退房。

維權點評：據廣東廣大律師事務所北京分所律師莊清忠介紹，收房糾紛是房地產案件中比較典型的案件。“事實上是大家沒有搞清楚合同關系，開發商有意混淆合同中的買賣關系與委托關系。”此外，開發商在合同中對品牌產品配置玩文字游戲，也是導致收房糾紛的普遍問題。

在現實操作中，收房糾紛多數是通過物業及時維修或是免交幾個月的物業費解決，問題嚴重的最多就是退房。但合同中約定的開發商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產升值和已經占用了購房人近一年的首付款，開發商把房子接回來根本就不吃虧。

“不過，今后購房人要是看房后不滿意拒絕收房，直至演變為因房屋質量而延期交房，這對開發商影響是很大的。”莊清忠分析道。

典型案例2：某別墅項目的業主劉先生（化名）收到開發商的規劃變更通知，自己購買的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當時的合同，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內退房，要么就同意變更。擅自改變原有規劃的開發商卻沒有明確的違約責任。

維權點評：廣大（北京）律師事務所莊清忠律師告訴記者，以往購房人對產品的規劃方案無從了解。開發商通過業主聽證即可變更建設方案，業主不同意就必須在15日內退房，否則視為認可。而開發商僅僅為違約向退房業主支付極少補償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項目建設方案必須包括在合同附件中。開發商向業主承諾的建設方案要和公示內容一致。這意味著今后開發商變更規劃首先要承擔明確的違約責任。同時，建委接到業主舉報核實后，可以責令開發商停工。開發商違規改變規劃不僅難度大，代價也將巨大。

3、房屋質量

典型案例：去年9月底交房時，某樓盤“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴重，下沉式庭院雨水倒灌……”小區內90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發商在給業主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業主作了道歉，由于施工質量差，總包單位已經被開發商清理出現場。

維權點評：近日建委出臺的《住宅工程質量分戶驗收控制要點》中規定，從今年3月1日起,全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質量分戶驗收出現不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等重大質量問題時，應終止驗收、責令改正,符合要求后方可重新組織驗收。違規驗收的將記入不良記錄或給予其他處罰。“一戶一驗”后，如果開發商的房子出現質量問題就會面臨整修，這樣就會出現延期交付的可能。如出現延期交付，消費者就有權根據相關規定要求開發商賠償。

4、物業管理

典型案例：前物業公司在撤離時，對300萬元左右的物業管理啟動經費既沒移交，也沒交代其使用情況和去向，海淀區健翔園業主對前物業公司的這一做法表示不滿。健翔園業委會將北京健翔物業管理有限公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

維權點評：北京漢卓律師事務所秦兵律師認為，物管啟動性經費去向不明是很多小區存在的問題，也沒聽說哪個小區移交過物管啟動性經費，很可能是業主們不清楚這種情況導致的結果。《物業管理條例》的出臺，也為業主提供了有力的法律依據。

根據相關規定：“居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。”文件規定，該經費和大、中修費等費用要納入公共維修基金，并列入產權人賬戶名下。

5、延期交房

典型案例：開發商應在2007年10月31日向業主交房，當時熙湖小區內“水、電、氣等均已準備好，電梯、監控等硬件設備已開始運行，物業、保安、保潔等服務人員也已上崗。”但開發企業之間互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續，導致200多位小區業主至今無法入住。

維權點評：對于逾期交房違約問題，購房合同第十三條明確約定：逾期超過30日后，買受人有權退房。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金。

第二是不退房，購房人有權要求開發商支付自合同交房日期起至實際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房價款的萬分之二支付，開發商應將違約金支付給購房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。

但合同中約定的開發商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產升值和已經占用了購房人近一年的首付款，開發商把房子接回來根本就不吃虧。

6、變更規劃

典型案例：去年年底，某樓盤業主集體拒絕收房，因為發現開發商交房時“大片公共區域還是黃土露天，綠化、停車場和會所等配套設施都沒完工，根本不達標”。開發商認為，先前合同中有約定，只要取得相關部門“驗收備案表”就可以交房，證件都齊備所以并不違約。

維權點評：不少業主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購房合同條款，驗收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購房合同，補充了關于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時市政公用基礎設施和公共服務等其他設施達到的條件。北京市律師協會房地產專業委員會委員、北京隆安律師事務所陳旭律師表示，在新合同進一步落實配套同步交付規定的同時，政府也應提高竣工驗收標準、嚴格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發生。

7、逾期辦證

典型案例：楊先生在市區買了一套房，于2007年2月底入住。按照購房合同規定，入住后2年內，也就是2009年2月底之前，開發商負責給業主辦理完結房產證，但時至今日，房產證仍沒有辦理下來。楊先生問“我當時買這套房是按揭貸款的，現在已經還了2年多的房貸。房產證沒有下來，我能不能暫時終止給銀行還貸？先‘斷供’，等有了證心里踏實后，再繼續還貸？”

解答：由于開發商原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

特別提醒：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。

律師提醒——3種潛在風險影響辦證

造成開發商無法辦理房產證的主要原因有3種：

1．開發商在售樓時根本就沒有取得完整的“五證”，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售（預售）許可證。如果該“五證”中缺少任何一證，都不可能辦到房產證。

2．開發商雖已取得“五證”，但私自更改了房屋的使用性質。例如，相關部門批準該地性質為商業用地，而開發商卻把它改成住宅用地，建設商品房銷售。

3．開發商取得“五證”，并已取得大產權證，但開發商已將該房屋抵押給了他人或銀行，以取得貸款，在未還清貸款之前，開發商不能辦理過戶手續。購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風險就更大了。如果開發商不能及時履行到期的債務，抵押權人（銀行）要求實現抵押權的話，購房者肯定是沒有產權證書了，甚至可能連居住權都沒有了，最終，可能購房者只能通過訴訟來要回所付的房款。

此外還有因開發商未交齊土地出讓金等，而辦不下來房產證的事情。希望購房者在買房之前能夠多方調查詢問，謹慎決定。

8、無證售房

典型案例：2002年3月，劉女士與房地產開發公司簽訂《預售契約》。該預售契約約定：（1）劉女士購買開發商銷售的房屋一套，房價款總計54萬元；（2）該房屋交付日期為2002年12月30日。合同簽訂后，劉女士向開發商支付購房首付款17萬元（含訂金1萬元），并辦理了銀行按揭手續，獲得按揭貸款37萬元。2003年1月11日，劉女士按照開發商通知前去辦理入住手續，發現該房屋存在嚴重質量問題。并得知開發商未取得商品房銷售許可證，劉女士遂要求退房。

解答：由于開發商未取得商品房銷售許可證，不具備法定的銷售條件，其銷售行為違法，因此，其與買方簽訂的購房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同應屬無效，買方要求退房應按照《合同法》關于無效合同的處理原則來處理，即買方有權要求開發商返還其先行支付（不含銀行按揭部分）的房價款本金17萬元，并有權要求開發商賠償該部分的銀行利息損失（一般按中國人民銀行同期存款利率計算），但不能要求開發商雙倍返還訂金。對于銀行按揭部分，買方可要求開發商將銀行貸款本金返還或由開發商直接代買方償還給銀行，而對于買方已支付的貸款利息，應由按揭銀行返還給買方或由開發商予以賠償。

9、“霧里看花”算面積

典型案例：2006年9月16日，李先生與南京的一家房地產開發公司簽訂了購房合同，購買一套面積為96平方米商品房。李先生表示，自己當時對房屋面積計算不了解，在開發商說明房產面積已經過有關權威部門的認定后，他坦然接受。2006年11月，供熱站催繳暖氣費，李先生才發現產權證上的面積與實際面積有出入。于是，李先生找到南京市房屋質量質檢站要求復測。很快工作人員就對房屋進行了現場測量，并得出原房屋計量面積確實有誤，誤差為8.8平方米，造成誤差的原因主要在于把露臺作為陽臺計算在建筑面積之內了。

維權點評：在房屋面積計算上，將實際建筑面積減少、將不該分攤的公用面積進行分攤、將應分攤的面積重復計算等，采取“縮水”或“漲水”手法欺騙消費者。在辦理產權證等手續上，因一些開發商不具備開發售房資格，或因違規經營未取得政府的批準文件，在無法兌現承諾的情況下，以各種借口拒絕或拖延辦理手續，致使消費者喪失對房產轉讓或銷售等完全占有的權利。

10、物業管理費不公開

典型案例：家住城東的某小區業主投訴說，自小區2000年交付以來，物業管理處就從來沒有對物業管理費的收支狀況公布過，只是一味地要求業主繳納，雖然每平米的物管費不多，但是業主委員會覺得物管侵犯了消費者的知情權。

維權點評：物業管理上的侵權行為主要表現為：一是一些物業公司受雇于開發商，有的本身就是開發商的子公司，因利益相聯，當業主與開發商發生糾紛時，物業公司自然代表開發商走到了業主的對立面；二是一些物業公司對服務職責的認識存在偏差，倒置自己的位置，制定的所謂“業主公約”顯失公平，限制或損害業主的切身利益；三是一些物業公司亂收費或不合理收費、收費不服務或服務不完善，在服務上缺位，在管理上越位，甚至以管理替代服務。

11、霸王合同愚弄人

典型案例：消費者盧先生2006年與房產公司簽署了“預定協議”，雙方約定房屋的預測建筑面積為79.99平方米，單價為每平方米4600元，總價為367954元。但是，開發商在協議中加入了這樣幾個條款：“房屋的建筑面積以法定測量機構實測面積為準，交付的時候按照物價部門最終確定的價格為準。”“如果甲(注：指開發商)、乙(注：指購房者)雙方洽談不成或乙方要求解除協議，甲方退還已收取的預定金，并按預定金的100%收取手續費”“乙方逾期不與甲方簽訂預售合同，也不與甲方洽談的，所收預定金不予退還。”盧先生認為，開發商這一系列約定的實質，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，從而使雙方已經約定的“單價每平方米4600元”事實上落空，并且給了開發商單方面提高房屋單價的權利。

維權點評：經對售房格式合同的調查，相當數量的格式合同中不同程度地存在不平等條款，暗藏形式多樣的欺詐、愚弄消費者的約定。主要表現為：一是開發商與消費者對一些關鍵問題或不約定、或敷衍拒絕約定、或在約定中巧設陷阱，出現糾紛后以合同約定或未約定為由推卸責任，消費者即使投訴也多是處于逆勢或無奈境地。二是開發商擅自改變合同約定的房屋設計結構，或將公用設施設計的草坪、花壇等地塊改變用途，在消費者繳足購房款時已成既成事實；三是開發商按合同約定延期交房應承擔違約責任，但在開發商的各種免責約定面前，退房、給付違約金等實際操作卻變得難以兌現。