紅星美凱龍資本路線圖：50億并購基金升級輕資產戰略
地產并購暗流涌動，投資者已在摩拳擦掌。紅星美凱龍（01528.HK）動作頻頻，意欲開啟家居流通行業的并購盛宴。
8月29日，紅星美凱龍與國內知名商業地產基金管理機構高和資本在上海正式對外宣布，將共同發起設立國內首支家居商業地產并購基金，雙方作為該基金的聯合GP（普通合伙人，即管理人），資金規模為50億元（將根據需要隨時擴募），前期將以紅星美凱龍在一二線城市的委管商場為主要資產標的。
紅星美凱龍董事長車建新介紹：“在這次合作中，紅星美凱龍負責在委管商場中尋找優質的資產標的，并進行運營管理。高和資本負責基金的結構搭建、募集資金、資產管理和退出機制設計等，充分發揮各自的優勢。”
作為聯合GP，雙方將共同進行投資決策，同時各自出資首期基金的10-15%，其余部分進行外部募資，走資產證券化道路。未來，紅星美凱龍也將購買部分劣后產品。
創新輕資產
紅星美凱龍曾經入選哈佛商學院案例，哈佛商學院點評，堅持創新是紅星美凱龍取得成功的關鍵因素之一。而這一次是對商業地產輕資產運作的全新創新和探索。
“它給中國大型的商業地產連鎖企業提供了一個很好的輕資產轉型范例，”車建新指出，雖然國內的商業地產公司在做輕資產轉型，但很少有成功的案例。
紅星美凱龍歷經30年的發展，采用輕重結合的雙輪發展模式，成為了中國規模最大的家居連鎖品牌。截至6月30日，公司共開業經營181家家居商場，覆蓋全國27個省、直轄市和自治區的129個城市，其中自營商場（重資產）56家，委管商場（輕資產）125家。
紅星的輕資產模式類似于酒店管理公司的品牌輸出，主要與中小地產開發商合作，他們想做家居賣場業態，紅星提供從選址、土地采購到設計施工、招商管理等方面的服務，以此來收取管理費和咨詢費。
“對于我們來說，委管商場這種輕資產模式需要有一個穩定的經營環境，一旦業主方對資金有流動性的需求，比如碰到困難想把商場賣了或者不想做了，這時候這個家居商業地產并購基金就可以把商場接管過來。” 紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合指出，通過并購基金幫助業主方緩解資金壓力、盤活合作方資金，也化解了紅星的委管經營風險。
該基金的另一聯合管理人高和資本是中國首支人民幣商業地產基金，此前專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產，在北京、上海核心區域投資總額超過240億元。高和資本通過舊樓改造等系列結構性增值手段可以將投資的商業物業租金提升30%-60%。因此，作為基金的聯合管理人，除了基金管理費，紅星美凱龍日后還可以分享委托管理店物業增值的好處。
投資“錢景”可期
紅星美凱龍的商場選址能力一直被業內奉為圭臬，甚至獲得哈佛商學院認可。哈佛商學院總結了紅星美凱龍快速成長的原因，其中一條便是，公司可以分辨中國發達城市中有吸引力的土地，并且獲得地方政府的支持得以在當地建設商場。
這一次，紅星美凱龍和高和資本將投資眼光投向了國內的一二線城市，這正是高和資本的投資主戰場，也是紅星美凱龍商場經營重鎮。
高和資本執行合伙人周以升表示：“并購基金將能夠為投資者提供穩定的收益回報，一方面在于基金管理人對標的資產的選擇和運營的專業能力，同時標的資產未來的升值空間和現在越發多元化的退出通道，也給基金提供了有力的保障。”高和資本曾成功退出7宗項目，年化收益率為27%-150%。
6月18日，紅星美凱龍30周年盛典上，正式宣布將實施 “1001戰略”。即在實體商場拓展到1000家的基礎上，打造1個互聯網平臺，以家為核心進行業務的上下游跨界外延。
“未來大部分的新開商場將通過委管商場運作，需要穩定的資金來源。市場最穩定的資金來源是什么？就是長線基金，他們對回報率要求并不高，但是要穩定。而紅星目前的業態符合他們的要求。”郭丙合表示，“一旦我們的并購基金形成良好的示范，將吸引長線基金，作為紅星穩定的資金供應方，為1001戰略，為輕資產轉型提供支撐。”
資本藍圖漸顯
自去年6月成功登陸H股后，紅星美凱龍在資本市場頗受追捧。
去年11月，紅星美凱龍完成第一期50億人民幣公司債券的發行。今年7月，紅星美凱龍成功發行了第二期公司債券，發行規模為人民幣30億元，第一類債券及第二類債券的票面利率分別低至3.50%及4.29%。
紅星美凱龍通過優化貸款結構、拓寬融資管道、發行利率較低的境內公司債券及提高資金利用效率等方式，使平均借貸成本由2015年上半年的7.6% 下降至2016年上半年的5.8%。
今年5月，紅星美凱龍發布首次公開發行股票招股說明書，宣布開始A股市場IPO進程。公司本次擬發行不超過3.15億股，占發行后總股本的8.00%，預計募集資金39.5億元。A+H平臺，資本雙輪驅動。
中國正面臨著一個十年來最好的資產證券化環境。
“第一、國內現在處于降息通道。第二、國內流動性太充裕了，尤其是在金融市場上。流通性這么充裕的話，現在沒有太多好的標的物可買。通過這個家居商業地產并購基金，有可能引導了市場流動性變相進入實業，讓資產流動起來。國家一直倡導的就是直接融資，我這是典型的直接融資。”郭丙合表示。
知名經濟學家趙曉認為，紅星美凱龍與高和資本基金的發起，是供給側改革背景下一個聯合創新的極佳樣本，也是中國商業地產領域輕資產金融化的經典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持“1001”戰略，將金融與產業深度融合，極具前瞻性和執行力，將改變其上市公司自身的商業模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。
據高和資本介紹，并購基金穩定運轉之后，不排除將會投資紅星美凱龍的自營商場和其他家居品牌商場，這無疑為基金未來的發展打開無限大的想象空間。
