紅星美凱龍復制萬達模式 做商業地產恐遇資金難

起于2011年的“商業地產熱”，發展至今已是商業綜合體遍地開花。在住宅限購政策日益加劇的背景下，商業地產似乎成為了眾多“相干”或者“不相干”企業的“救命稻草”。

紅星美凱龍董事長車建新4月26日在北京宣布，紅星美凱龍集團全面進軍商業地產領域。根據其公布的信息顯示，這家一直致力于開發運營家居建材購物中心的企業已經開始大規模開發城市綜合體和商業購物中心。

紅星商業復制“萬達模式” 2020年欲建100個城市綜合體

根據4月26日紅星美凱龍方面發布的商業地產的規劃，人們會發現發現這是一個無比龐大的宏偉“藍圖”。

據紅星商業副董事長張華容介紹，紅星商業未來的核心產品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”、“晶海”、“星銀海”命名的購物中心，“我們目前已經在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個城市進行了27個綜合體項目的開發，未來3-5年將會有近50個城市綜合體項目跟大家來見面”。

對于城市綜合體項目，紅星地產總裁諶俊宇向網易財經表示，紅星美凱龍城市綜合體項目“涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業態，讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務、家庭休閑為一體的購物體驗”。

縱觀紅星商業的城市綜合體項目，不難發現除添加了紅星美凱龍“起家”的家居賣場外，城市綜合體其余配套項目基本是復制了萬達廣場的“萬達模式”。如萬達廣場一般會有配套的萬達影城，而紅星商業方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

對此，紅星地產總裁諶俊宇更是直言不諱的指出，“紅星商業的模式基本和萬達模式基本一樣”。

此外，網易財經還發現，在紅星商業“亮相”的管理團隊中，包括紅星商業副董事長張華容、總經理賈濤在內的7位高管此前曾在萬達集團內部任職，幾乎占紅星商業管理團隊一半以上。

對于紅星美凱龍做商業地產，北京市商業經濟學會秘書長賴陽向網易財經表示，現在判斷其能否成功還為時尚早，“作為從來沒有運營過城市綜合體和購物中心的紅星商業來說，其商業地產的定位、功能、主力店、建筑形態、營銷模式都是決定其未來是否能成功的關鍵。

據網易財經了解，目前中國的城市綜合體發展面臨諸多問題。全國工商聯商業不動產專業委員會主任朱凌波就曾指出，“開發商在開發城市綜合體的時候追求高速發展，同質化、甚至惡性競爭非常嚴重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發展弊病”。

有調查顯示，2011年至2015年，全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規劃、建設和已經完工的綜合體就達25個。杭州也號稱要打造大大小小的城市綜合體上百個。上海在2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。成都，在建和立項的城市綜合體達到88個。有的縣級市也有10多個綜合體。

此外，目前大部分中國的商業地產均存在虧損現象。蘭德咨詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地產持有性物業租金收入，一般占其年度營業總收入的3%~5%，而經營利潤則大都為負，特別是開業不久、正處于培育期的商業地產，八成以上虧損。

而對于紅星商業未來“8年內在60個城市建成100個購物中心”的計劃，賴陽表示，戰略與現實是不可對等的，“能完成三分之一就相當不錯了，我估計最后的完成目標在一成左右”。

家居業務寒冬持續 關門閉店消息屢見不鮮

對于此次進軍商業地產，雖然紅星美凱龍集團相關負責人一再向網易財經強調，這是集團方面“開辟”新業務領域的舉措，商業與家居是兩家完全獨立的公司，此次并非戰略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規劃。

但是有資料顯示，中國的家居市場目前仍處在一場前所未有的“寒冬”中，而且目前還無法得知這場“寒冬”結束的時間。

就在去年，美國第二大零售商、建材巨頭家得寶關閉其在華所有門店，隨后國際裝飾建材零售集團百安居又因拖欠供應商貨款而被告上法庭。與此同時，本土家具建材賣場也面臨著發展困境，關門閉店的消息屢見不鮮。

以紅星美凱龍為例，部分門店由于生意不佳，租戶難以盈利，不得不關門歇業。去年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業；8月底，南京奧體紅星店正式撤店；9月初，常熟紅星美凱龍商戶數量銳減。

居然之家集團總裁汪林朋曾表示，“2012年是家具業最困難的一年”。然而進入今年，家居企業所遭遇的“寒流”并沒有好轉，今年1-3月，全國規模以上建材家居賣場累計銷售額為2136億元，同比下降了2.43%。

對此，中國建材流通協會常務副會長秦占學表示，建材家居賣場經過十年的擴張，已盡顯疲態，賣場過剩已成事實。

據秦占學介紹，由于前些年房地產持續升溫，從2010年起，不少知名的家居大賣場開始在全國各大中心城市展開“土地爭奪戰”，跑馬圈地成了家居大賣場最熱衷的游戲。繼后由于盲目擴張和行業的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現出租率下降、招商困難、管理人員頻繁變動、租金難收等問題。

而據網易財經了解，其中尤以紅星美凱龍的擴張最為迅猛，據統計，紅星美凱龍旗下的門店數量，以平均每年約10家的速度增長，截止目前，紅星美凱龍在全國開設的家居店達到117家。

此外，網易財經從紅星美凱龍家居方面獲悉的消息顯示，根據其最新規劃，到2020年紅星美凱龍家居在全國門店數量將增加至300家，該計劃超過此前紅星美凱龍方面公布的“2020年家居賣場將達到200家”的目標。

增加的門店擴張計劃似乎向外界昭示了紅星美凱龍方面并沒有放棄家居板塊的打算。但業內人士指出，在家居產業沒有復蘇跡象的背景下，“不能將雞蛋放進一個籃子里”或成為車建新這個紅星“掌舵人”加速進軍商業地產的解釋。

住宅項目反哺商業地產 紅星集團或將面臨資金壓力

“預計到2020年將建成300家家居賣場和100家商業購物中心”，這是紅星美凱龍集團近8年的規劃。除此之外，紅星美凱龍集團還計劃在未來3-5年內就將城市綜合體項目的數量提升到50家。

數據顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣場數量為117家，包含家居賣場和購物中心的城市綜合體在建項目為27家。這意味著按照紅星美凱龍的計劃，未來8年時間內還將新建超過150家家居賣場、70家購物中心、20家城市綜合體配套項目。

而上述計劃的建設無一不需要龐大的資金支持，以購物中心為例，按紅星地產總裁諶俊宇向網易財經的介紹，除開拿地的成本，紅星商業購物中心建設成本在4000元/平米左右，按其主打購物中心項目“愛琴海”15萬平米的平均面積計算，紅星商業一家購物中心的建筑成本在6-7億元左右。

巨額資金需求怎么解決？紅星美凱龍商業副董事長張華容稱，紅星美凱龍商業地產在資金上“有足夠的準備”，而商業地產未來的資金募集方式不排除票據等形式，“公司一半左右項目是與當地開發商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本”。

而諶俊宇則向網易財經表示，上述發展計劃是逐年推進的。“未來我們的資金主要來源于三個方面，一個是城市綜合體項目配套的高檔住宅、商鋪的出售；一個是租金的收入；一個是建成的自持物業向銀行的抵押貸款”。

此外，諶俊宇還向網易財經透露，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市收到當地政府的歡迎，“在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會以當地地價五成左右的價格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會讓我們的資金迅速回籠”。

一位不愿具名的分析師向網易財經表示，之所以城市綜合體項目受到地方政府歡迎，“起碼保證了項目在建設和開業初期可以為當地財政提供稅收增長，項目旗下的諸多業態還能促進當地就業帶動周邊房價上漲，最重要的一點是這種快速的建設模式符合了地方政府領導追求短期政績的需求”。

但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團也許仍面臨資金的壓力。數據顯示，去年9月，紅星美凱龍公布2012年度第二期中期票據募集說明書，擬發行金額為9億元，期限5年，發行時間為9月21日。而就在22天前，該公司剛剛發行了今年第一期中期票據，募資6億元，期限3年。

對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補充運營資金或歸還銀行貸款。但除此之外，募集說明書還顯示了紅星美凱龍家居板塊存在嚴重的資金鏈隱患。

數據顯示，截至去年3月底，公司包括短期借款、長期借款及一年內到期的非流動負債等在內的各項有息債務合計已達104.60億元，相當于公司同期凈資產的164.15%。此外，截至2012年年末，資產負債率為71.50%。

而其2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析師指出，紅星美凱龍的高資產負債率使得其可能面臨包括資金周轉困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等諸多風險。（作者：陳俊宏）