紅星“百MALL”的掠地術 疑為家居IPO鋪路

中國房地產、零售、文化業巨頭個個出手商業地產，購物中心的供應高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的調查數據顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，為歷史最高水平，其中中國在建購物中心面積為1680萬平方米，占全球的一半以上。

“但以此就擔心‘過剩’危機，其實是低估了中國城鎮化進程以及人均GDP增長，釋放出來的老百姓商業消費能量，也高估了房產商做商業地產的投入和決心。” 昨日，紅星地產總裁諶俊宇接受南都記者專訪時透露，紅星商業正在動工建設的“愛琴海”購物中心達到27個，開山之作北京愛琴海購物中心，將于今年8、9月份開業。

開業名單將越來越長：無錫、上海、天津、重慶……按照紅星美凱龍董事長車建新布下的棋局，未來8年，紅星地產在全國60座城市開設100個“愛琴海”城市綜合體，投資額將達1000億元。而這背后，隱現紅星的商業地產圈地之路。

造MALL的拿地秘笈

6月12日上午，位于北京東北三環的愛琴海購物中心正在緊鑼密鼓施工，它是由原來的紅星美凱龍家居賣場改造而來的純商業項目，將于今年8、9月份開業。

這幾年，紅星美凱龍新增的家居門店數約10家/年，穩坐國內家居賣場零售份額之首。憑借品牌優勢，紅星的拿地成本頗低。公開信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍以“唯一競買人”的身份輕松拿下福州東部新城一幅近百畝的商業用地，作價5.12億元。

紅星地產總裁諶俊宇將“地價”定義為一個有可能改變中國商業格局的“變量”，“部分商業用地升值獲得的收益已經可以平衡購物中心的建設成本。”諶俊宇告訴南都記者，紅星真正批量拿地是在2009年逆市抄底，“當時拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之間。而且這些地塊都處于城市核心區，位置很好。 現在我們的土地儲備達到了1000多萬平方米，這是一個中大型房地產的儲備量。”

在拿地模型上，紅星美凱龍其實是與宜家相似的。 “自建物業能夠減少‘建筑硬傷’，從而拉動賣場銷售額，而銷售額的增長又反過來提升商場的品牌價值，拉動當地的商業繁榮，有利于公司以較低價格拿地。”宜家(中國)內部管理人員沈芹對南都記者說，拿地要點有三個：一是地價不高；二是跟著地方政府的發展規劃布局，開發具備后市崛起潛力的土地；三是交通便利。

“雙MALL”模式的危與機

對于這種貌似完美的投資鏈條，外界質疑，紅星美凱龍可能是在騰挪資產，做大財務業績，為紅星家居沖刺IPO鋪路。

對此，諶俊宇回應稱，“早在2011年11月，紅星美凱龍已經將家居和地產拆分成兩個獨立運營的公司，不僅財務報表，就連購物中心我們都是完全分開操盤的，比如家居MALL的地塊是紅星家居股份拿的，商業MALL是紅星地產拿的。”

“雙MALL”模式是紅星美凱龍特有的創新，“將家居MALL和商業MALL嫁接到一起，最直接的好處是，停車場可以翻倍擴容。”諶俊宇告訴南都記者，每天下午四點鐘以后，家居MALL的車庫全部騰空，數以千計的停車位全部提供給商業MALL，車位優勢帶來的是巨大的客流涌入。

疑問隨之浮起。大連萬達浸淫商業地產多年，至今仍無法突破“共生模式”的局限，萬達百貨與萬達廣場難以避免“招商重疊”的矛盾。紅星美凱龍的家居MALL和商業MALL又如何能錯位經營，實現內部商業生態的良性運作呢？

諶俊宇直言不諱地說，“兩者確實有重疊，但重疊的是客戶群，紅星家居的優質客戶動輒購買50萬/套家具，我們的商業MALL就是圍繞這些目標客戶來創新、組合業態的。例如北京愛琴海購物中心要打造2萬多平方米的餐飲，還有自有品牌的云尚部落(高爾夫會所)，天合婚典婚慶主題廣場，小小樂園(兒童體驗中心)等。”

這就是紅星的商業圖景。目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發。今后8年，紅星地產擬將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰略區域，在一、二線城市建成100個愛琴海購物中心。

業界觀點

紅星地產董事長車建新

愛琴海購物中心50%-80%的成本，由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售來獲得補貼。憑借成本優勢，愛琴海購物中心將20%以上的租金收入用于補貼消費者，降低毛利率，以獲得競爭優勢。

蘭德咨詢總裁宋延慶

萬達、紅星美凱龍、龍湖等做商業都是采取BSH（B，building，自建；S，seling，銷售；H，Hloding，持有）模式，這個模式核心就在地價上。若土地成本低，便可繼續滾動開發的方式，為后期根據市場行情調整開發速度留出余地。