自住及改善性需求助推房價繼續堅挺

國家統計局公布的房價數據顯示，去年12月，70個大中城市中54個城市環比上漲，一線城市首次出現同比和環比全面上漲，再創2011年4月后新高。

 上周，國家統計局公布2012年12月房價數據，在70個大中城市中，54個城市新房（不含保障性住房）價格環比上漲，8個城市下降，8個城市持平；二手房價格環比上漲的城市有46個，下降的15個，持平的9個。

數據公布后，立即引發多方關注。在樓市調控不放松的大背景下，市場從去年年底起的這波回暖行情一直在持續，房價也從個別城市的上漲變為全國性的普漲。樓市政策博弈中房價連續上漲的原因何在？

專家分析認為，目前市場已逐漸出現底部特征，且近段時間一線城市的房價漲幅明顯，剛需族和部分改善性需求者看清形勢后紛紛出手，助推房價繼續在高位運行。

一線城市房價漲幅較大

根據鏈家地產市場研究部統計，2012年12月70個大中城市新建商品住宅平均環比指數為100.34，環比上升0.08個百分點。其中環比上漲城市較上月增加1個。

此外，去年12月，一線城市房價漲幅繼續高于二、三線城市。從環比上漲城市前10位排序來看，廣州、深圳、北京已連續兩個月位居前列，2012年12月環比漲幅均超過1%，其中廣州為1.2%，北京為1%，深圳為1.1%。2012年12月房價環比下降的城市縮減到8個，且均為二、三線城市。其中石家莊下跌0.3%，跌幅最大。

上海易居房地產研究院報告顯示，2012年12月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比綜合指數分別為101、100.35、100.25，即新建商品住宅價格比上月上漲1%、0.35%及0.25%，相比2012年11月份環比漲幅均有所擴大。

鏈家地產市場研究部張旭認為，一線城市房價整體呈現強勢復蘇，二、三線部分城市分化明顯。預計今年重點的一、二線城市量價將繼續呈現緩慢上漲的趨勢，而部分二、三線城市則存在一定的不確定性。

剛需入市中小戶型走俏

國家統計局公布的2012年12月房價數據顯示，90平方米以下的小戶型、90—144平方米的中戶型以及144平方米以上的大戶型，價格環比綜合指數分別為100.40、100.35、100.27。這意味著相比2012年11月份，三類戶型的價格分別上漲了0.4%、0.35%和0.27%。

易居報告稱，由于小戶型漲幅再次領先其他戶型，這顯示出在樓市持續回暖的背景下，部分剛需及改善性需求已開始積極入市。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，2012年房地產調控政策呈現“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”刺激自住需求大量入市，從而導致市場基本面逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動價格降幅收窄，甚至出現漲價的現象。此外，開發商大部分在2012年上半年的以價換量后都完成了全年銷售業績，整體資金情況好轉，后半年多控制銷售速度，調高售價。

業內人士分析，目前市場已經逐漸出現底部特征，降價項目在此價格段已經換來成交量，再降價的可能性不大。認清這一市場形勢的剛需族，紛紛按需出手，將關注目光瞄準了中等戶型、總價不高的新建樓盤。開發商也應市而動，推出的樓盤均以滿足剛需的中小戶型為主打。

種種跡象表明，目前地產調控似乎進入最敏感時期，房地產市場“刺激剛需”入市意圖明顯。新近入市的樓盤也在入市定價上保持一個較低的態勢，希望留住購房者，打破市場的圍觀。

不少專家也表示，自住及改善需求助推房價繼續堅挺。

房價或保持穩中有升

回顧2012年國家統計局公布的70個大中城市房價變化情況，1月份未出現環比上漲城市；2月—5月房價環比上漲城市均為個位數；6月—10月房價環比上漲城市數量除7月份達到50個以外，其他月份均為30個左右；11月—12月份，房價環比上漲城市數量達到全年頂峰，均超過53個。全國房價均呈現“低開高走”態勢，樓市“回暖說”似已得到有力數據支撐。

針對房價恢復連續上漲的態勢，業內紛紛預測，今年總體房價走勢將是穩中有升。

鏈家地產市場研究部張旭認為，從2012年以來房價的走勢來看，下半年全國平均房價開始上漲，且漲幅呈擴大態勢。無論從購房需求的持續進入，還是買賣雙方均看漲后市的心態來看，下半年來市場環境扭轉。在沒有政策進一步打壓的情況下，這種趨勢仍會延續。

 穩中有升，這是多家機構給出的關于2013年房價走勢的判斷。在國家調控政策基調不改的前提下，業內認可房價暴漲暴跌的可能性幾乎為零，未來房價走勢很可能將保持平穩小幅上漲趨勢。

樓市調控有可能升級

“從目前樓市走勢看，房價正呈加速上漲態勢，表明中國樓市最寒冷季節結束，正式進入市場復蘇回暖周期，不排除中央在‘兩會’前后出臺新政策收緊調控。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為。《中國住房發展報告(2012-2013)》主編、中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛認為，當前的宏觀環境為繼續從嚴房地產調控創造了條件。針對當前及未來住房市場不斷變化的實際，必須繼續重申從嚴調控不動搖，并及時有針對性地出臺相關儲備調控政策。

報告指出，2013年中國住房市場發展的總體趨勢是：穩中有進，大穩定中有小震蕩。其具體表現為，住房市場量價繼續逐步上漲，但上漲幅度低于經濟增長和人均收入的增長。

對此，倪鵬飛分析認為，上述判斷基于以下原因：一是宏觀大環境為繼續從嚴房地產調控創造了條件。經過近年來的房地產調控，宏觀經濟已初步擺脫了對房地產的依賴，消費已成為經濟增長的第一推動力。二是從短期基本面來看，供求階段性釋放減弱了供求矛盾。市場預期分化將使積累兩年的部分剛需進一步釋放，降低了真實需求的壓力和波動；同時，保障性住房建設正在發揮惠民生、擴內需、調結構、穩房價、促發展的作用。三是從長期來看，住房發展的潛力仍然較大。我國經濟長期增長并好于發達經濟體；城市化仍處在加速期，居民收入持續提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大。“2013年房價整體走勢繼續看漲。分城市來看，由于近兩年一、二線中心城市受樓市調控的影響較大，房價漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現強烈的補漲效應，近兩個月一線城市房價的加速上漲對此已有所體現。”易居報告也認為，2013年樓市調控政策有可能進一步升級，否則將難以控制一線城市和少數二線城市的房價漲幅。