紅星美凱龍高管：將投資千億進軍商業地產

4月26日，紅星美凱龍集團董事長車建新率領其他高管齊聚北京，并在人民大會堂高調宣布紅星地產將砸巨資進軍商業地產。據了解，目前，紅星地產已在北京、天津、上海等21個城市進行了27個綜合體項目的開發，今后8年，也將大規模投資商業地產，并在一二線城市復制“愛琴海”百貨，力爭在2020年在全國建成100個購物中心。

紅星美凱龍房地產有限公司董事長 車建新

就此，紅星美凱龍房地產有限公司董事長車建新，總裁諶俊宇，執行總裁、紅星商業副董事長張華榮等高管接受了媒體的專訪。車建新表示，未來，在商業領域的投資額將會達到1000億元。

兩架馬車并列發展

地產中國網：紅星商業在紅星美凱龍集團里處于一個什么樣的位置？今天舉行了盛大的發布會，是否意味著紅星商業將是集團未來重點打造的一個領域？

車建新：紅星地產與紅星家具是紅星投資旗下的兩個并列的控股單位，這兩個公司我都是兼任董事長，而紅星家具股份我也兼任總裁，紅星地產諶總（諶俊宇）擔任總裁。紅星商業及愛琴海購物中心隸屬于紅星地產，而紅星地產未來主要發展城市綜合體；而紅星家具是純家具的商場。這是集團的兩架馬車，并列發展，在選址上有時會放在一起，從而形巨大的共振效應。

地產中國網：5年來，紅星地產的發展較快，那么在這些項目中，投入的資金量有多大？

車建新：紅星地產是2011年從紅星家具里面拆分出來的一個公司，到目前為止，投資規模達到了200多億元。主要以地產的開發來推動購物中心的開發和持有，因為地產開發能夠為購物中心回饋50%-80%的現金流，這樣一來，購物中心就會輕裝上陣。而購物中心的租金里面，有20%補貼給了消費者，從而降低購物中心的毛利率，這樣我們就更具競爭優勢。

地產中國網：紅星集團進軍商業地產的動力是什么？

諶俊宇：這個動力來自內部和外部。

從外部來講，目前，中國經濟增長的三駕馬車出口、消費、投資，由于世界經濟不景氣及地緣政治的影響，出口市場長期來看并不樂觀；又不能無止境的依靠投資拉動經濟；未來只有消費對經濟增長貢獻最大，而提供消費的場所、渠道就給我們提供了進軍商業地產的動力。

而從內部來講，紅星家具在全國經過20多年的發展，已經發展到了100多個店，除了烏魯木齊、拉薩等城市之外，其他的我們所進入的省會城市平均都有三個或者更多。這樣的布局，在家具建材行業都已經達到了一定的高度，未來的發展不僅僅是精細化和開拓力的問題了，而是要拓展與老百姓生活息息相關的另外一個市場，那就是我們現在正在發展的商業綜合體，這也是時代發展的需要。

未來分拆上市

地產中國網：自此輪調控以來，越來越多的房企都在加大商業地產的投入和布局，那么，在這樣競爭越來越激烈的情況下，如何避免同質化的問題？

車建新：不錯，很多的開發商都在做商業地產，但是我們紅星美凱龍有著20多年的商業運營經驗，可以說，我們對消費者的價值最了解，但其他做商業的地產公司，并不一定懂得消費者的消費心理。

另外，我們的地產開發可以帶動購物中心的發展，反過來，購物中心也能夠帶動地產升值。我認為，未來，購物中心與地產相結合，是發展房地產最好的模式，但最重要是后期要把它運營好。而我們的“愛琴海”在定位上，本身就是休閑的、浪漫的；在設計上，更突出體驗，非常有情景的感覺。

地產中國網：那么，在未來的發展中，如何解決資金問題？

諶俊宇：其實，我們現在的發展模式不僅僅是單純的發展家具Mall和百貨Mall，而是在城市綜合體里植入這兩個商場，這是為什么呢？因為中國房地產的開發有三種模式，第一種就是萬科的“BS模式”，就是建完之后馬上就賣掉，像燙燒餅一樣，這樣不停的燙；第二種模式就是紅星美凱龍家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三種模式就是“BSH模式”就是建起來之后，賣掉一部分，自持一部分，也就是持有的物業是靠賣掉的部分來補給的。在這個過程中，我們拿地之后，就會有開發貸款；建成之后也有固定資產抵押貸款等等。因此，對我們來說，通過這樣的方式來滾動發展，尤其是持有的商場，這么好的資產，銀行可能會追著你放貸，有些國有銀行給我們的授信一次就達到了100億元的規模。所以當綜合體做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經營的管理團隊。

地產中國網：紅星地產在拿地的時候，是否有一些議價的優勢？

諶俊宇：當然是有的。并不是說，城市的一塊土地賣的越貴越好，而是在一個大區域的開發上，政府首先引進的是有影響力的企業開發項目，然后帶動周邊區域的升值。所以，我們在拿地的時候，價格較低，因為很少有公司能夠做出大體量的綜合體的，也能夠做得很好。

另外，紅星綜合體里的五星級酒店、玫瑰天街以及愛琴海購物中心的組合，能夠將一個并不繁華的地段，變為一個消費主力地段，如此一來，我們項目的銷售價格，都比周邊其他項目的銷售要高得多。

所以這一高一低就產生了利潤，也就是超過平均利潤的地方；另外，還有正常盈利以及銀行的合理貸款，這三個部分就的資金就能夠讓我們的開發和自持維持在良性的狀態。

地產中國網：如果能夠實現上市，是紅星集團整體上市，還是先將家具業務或者地產業務打包上市？

諶俊宇：未來肯定是分別上市。比如著名的基金公司美國GE，旗下有數十個不同的公司；我們也一樣，在紅星美凱龍的大品牌旗下，有地產業務、家具業務、以及商業Mall，也就是一個品牌旗下有若干個公司，并不能說明紅星里面有個一業務商業，不代表整體公司上市了。