上海最大家居城拆遷背后：商戶平均損失近千萬，綠地集團被指違法

浙江五聯律師事務所徐利平律師表示，結合目前信息，可以確定綠地集團改變了土地使用用途，屬違法行為，已準備向主管部門投訴。

截至8月3日，上海最大的家居城——上海吉盛偉邦綠地國際家具村(以下簡稱吉盛偉邦家具村)已有314個展廳已經撤場。看著入口處每日不斷更新的數據，剩下的70多家商鋪經營者又氣又急。氣的是從去年10月起，商戶們遭遇斷水斷電，只能妥協;急的是上千萬元資產被毀在即將拆遷的家居村，至今沒有說法。

記者了解到，吉盛偉邦家具村的拆遷改建，源于綠地集團2019年的一次收購行為和升級改造：一方面不免租、不續約、不賠償的解決辦法讓商戶們無法接受，從而引發維權;另一方面，因土地用途被改變，相關升級改造規劃方案未獲批準，綠地集團的操作被指違法。此事件一直備受關注。

針對此事，8月3日，上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司董事長薛迎杰稱，會有對外宣傳部門進行回復。但截至發稿前，綠地集團尚未就此事作出回應。浙江五聯律師事務所徐利平律師表示，結合目前信息，可以確定綠地集團改變了土地使用用途，屬違法行為，已準備向主管部門投訴。

 

8月3日，上海青浦區，極為反常的”提醒顧客謹慎下單“標牌，被放在家具村醒目位置。商戶們表示，其生意受到很大影響。/上游新聞記者 時婷婷

1 上海最大家居城升級調整，有商家剛裝修完

緊鄰上海虹橋綜合交通樞紐，總規模42萬平方米的上海市青浦區吉盛偉邦家具村在家具圈內一直頗有名氣。據其官方信息顯示，吉盛偉邦家具村是目前上海乃至全國首屈一指的家居行業中心，也是全國最大的家居商業集群，擁有慕思凱奇、美夢思、朗樂福、艾力斯特等世界知名品牌。

截至2019年9月前，綠地集團及吉盛偉邦家具村分別擁有該家具村50%的股權，且自2007年開業以來，家具村經營狀況一直不錯。商戶汪肇安表示，家具村里共有567戶商戶，大部分都是在這里經營多年的商戶，而且因吉盛偉邦家具村的名氣大，每年還有新入駐的企業。

商戶沈先生就是其中之一。“家具村開業時我就在這里開店，十幾年內開了4家店，僅裝修投入就有上千萬元。”沈先生說，對于家具行業來說，門店裝修的周期長，投入大，短期很難看到效益。因此，入駐時曾提出一次性簽訂5年或者10年合同。

延伸閱讀：綠地控股陷“強拆吉盛偉邦家具村”輿論漩渦：不摸底不安置

“當時吉盛偉邦家具村說他們是全國知名品牌，根據行業規定都是一年一簽，只要雙方合作愉快不會有大問題。”沈先生表示，基于此，商戶們均為一年一簽，租金可月付也可季度付。

2019年9月6日，剛剛與商場續簽了一年合同的沈先生，與其他500多戶商戶收到了上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司發布的《上海吉盛偉邦家具村升級改造告知函》，矛盾由此開始。

記者注意到，上述《告知函》稱，綠地集團完成了上海吉盛偉邦國際家具村的股權收購，家具村已成為綠地集團下屬全資子公司。

在青浦區政府的支持下，將對上海吉盛偉邦家具村進行定位調整和升級改造，將在原址打造學研一體、產業生態完備、具有領先科技實力的百萬方世紀級人工智能創新中心——市西科技園，并同步引入總部辦公、酒店公寓、配套商業、鄰里中心等功能業態。自2019年11月啟動，總體升級改造周期總計劃4年。

同時，特別提到家具村將根據各階段的節點規劃，陸續開展與各區域商戶關于調整升級的溝通工作。

“也就是說，經營了十幾年的商鋪就要關門了。”沈先生表示，在此之前他剛完成對新店鋪的裝修升級。

與沈先生一樣，家具村里還有多名新入駐商戶僅完成了裝修，還沒有盈利。

去年9月17日晚間，綠地控股發布關于收購吉盛偉邦家具村50%股權的公告。公告稱本次收購完成后，綠地控股將持有吉盛偉邦家具村100%股權。

 

8月3日，上海青浦區，吉盛偉邦家具村打出醒目廣告稱，目前已有314個展位撤場。/上游新聞記者 時婷婷

2 變來變去的談判承諾，雙方矛盾升級

“實際上，從去年7月開始就有消息稱綠地可能要收購，家具村要被拆遷。吉盛偉邦家具村給出的態度也很模糊。如果拆遷，商戶們損失平均下來也有近千萬元。因此有商戶從七八月開始就沒再交租金。”家具村商戶汪肇安表示，去年9月11日，未交租金的商戶收到了一份《催款告知函》，其中提到：如欠繳租金時間超過15天，即屬嚴重違約并同時解除合約;除繳納租金外，還需要按5‰/天收取滯納金。

“這期間，吉盛偉邦家具村稱，只有按時繳納了拖欠租金，才可以享受退場拆遷賠償。”多名商戶稱，基于此，大部分商戶繳納了租金，對于未繳納的也在同年8月、10月兩次活動中，以銷售款抵扣了租金。

繳納了租金，補償方案卻遲遲不公布，吉盛偉邦家具村的做法引起商戶們的不滿。從當年9月17日至10月29日，商戶們與吉盛偉邦家具村及綠地集團駐家具村負責人前后進行了7次談判。因綠地集團前后說法不一，導致矛盾不斷升級。

上游新聞記者獲取的多份會議紀要顯示，2019年9月17日，已接管吉盛偉邦家具村的綠地集團工作人員王志華、劉東坡向商戶們承諾，可以保證吉盛偉邦家具村在6個月內正常經營，但目前無法給出明確的改造計劃和賠償方案，需要下一次會議時提供。同日晚間，吉盛偉邦家具村發布了《關于2019年9月11日〈催款告知函〉有關事宜的承諾書》，承諾撤銷《催款告知函》的全部法律效力，同時承諾不按《租賃合同》的約定追究商戶欠款的違約金。

對于賠償事項，2019年9月19日、9月24日、9月27日，在上海市青浦區趙巷鎮信訪辦的主持下，兩方三次進行協商。對于商戶代表提出的短期補償和到期賠償訴求，綠地集團負責人均未給出回應，但承諾可以保證持續經營18個月。同時9、10兩個月給與未欠租金商戶每月15天免租優惠。

本以為在趙巷鎮信訪辦的主持下，協商可以向著好的方向發展，但同年10月9日的商談卻出現變數。

據2019年10月9日上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司出具的《關于開展協商工作的告知函》顯示，對于后期項目的改造升級，針對不同商戶的不同情況，實行“一戶一議、一戶一案”。2019年10月29日，綠地控股集團副總裁吳曉暉代表吉盛偉邦家具村又一次做出“維持現有合同、11月正常開始收取租金、18個月內可續約，家具村至2021年2月18日結束”的承諾。這也是雙方最后一次談判。

“但是由于吉盛偉邦家具村早已經放出消息要拆遷，不僅沒有訂單，之前的訂單也頻繁被退單。”多名商家稱，吉盛偉邦家具村一面做出承諾，一面卻對外宣傳要拆遷，使得一些投入較小的商戶不得不做出讓步，繳納拖欠的兩個月租金后撤場。

2019年11月29日，吉盛偉邦家具村發布《關于限期撤場并歸還展位的告知函》，要求剩余商戶在當年12月15日前撤場，同時注銷商鋪所有相關證照。“不免租、不續約、不賠償，推翻了此前所有承諾。”多名商戶稱，吉盛偉邦家具村前后不一的做法有悖誠信，不應該是上市公司的做法。

對此，上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司董事長薛迎杰在回應上游新聞記者采訪時表示，因綠地集團是上市公司，其本人不便對此事接受采訪，稍后會安排負責對外部門工作人員進行回復。但截至發稿前，綠地集團并未對比做出回應。

記者注意到，針對吉盛偉邦家具村目前的狀況，綠地集團曾通過官方渠道表示，截至2019年8月底，共有439家租戶累計拖欠租金、物業管理費、水電費、代繳稅金等各類應付款項3178萬元。由于家具村極小部分商戶長期惡意欠租、逾期占場，甚至還多次聚眾上訪、阻撓日常施工，影響了家具村正常經營，讓家具村陷入經營困境。且商戶們提出的系不合理訴求，無法給予支持，也無法按照對待合規經營租戶的標準來對待該批租戶。

 

2019年9月6日，吉盛偉邦家具村發布消息稱，將對家具村進行改造升級。/受訪者供圖

3 家具村起訴多家商鋪，立牌提示“謹慎下單”

記者了解到，在青浦區趙巷鎮多次搭橋、雙方仍未談攏的情況下，2019年10月16日，趙巷鎮人民政府向商戶出具了《信訪事項答復意見書》，其中提到：承租人因租賃引發的糾紛屬民事合同爭議，建議雙方友好協商，協商不成可通過法律途徑依法維權。

“因為是合同糾紛，因此不在信訪受理事項范圍，前幾次只是我們政府出面給雙方搭建了平臺，談判和談判結果我們不參與也不干預，建議他們走司法流程。”對于相關信訪事宜，趙巷鎮信訪辦陸姓負責人8月3日如是表示。

上述《信訪事項答復意見書》發出不久，有商戶被吉盛偉邦家具村告上法庭。同時，家具村的拆遷也開始施工。

 

8月3日，上海青浦區，吉盛偉邦家具村展廳內部分商鋪已被拆除。/上游新聞記者 時婷婷

8月3日，記者在吉盛偉邦家具村看到，四個區域的外立面宣傳牌已經被拆除，展廳內還有近70戶商戶仍在營業，但因停水停電商場中并沒有客人購物。

此外，不是商戶的展廳已經被拆除。而在展廳外，進出口的路面已被嚴重破壞，且醒目位置還放置了一塊“園區現有部分商戶合同到期且欠費，為維護您的消費權益購物時請關注展位標識，謹慎下單”的提示牌，落款為綠地全球商品貿易港集團。

“這幾個月都沒什么生意，往年同期月營業額能在100萬左右，現在不退單就已經很好了。”商戶們坦言。

“我們咨詢過律師，這種狀況適用于不安抗辯權。”多名商戶稱，未繳納房租的前提是家具村即將拆除，在擔心自己的投入無法收回的情況下，可以行使不安抗辯權，暫停交付后續租金。

 

8月3日，上海青浦區，吉盛偉邦家具村部分展廳的外立面已被拆除。/上游新聞記者 時婷婷

但結果并沒有商戶們想的那么樂觀。2020年6月15日，汪肇安收到了上海市青浦區人民法院(2019)滬0118民初22131號民事判決書。判決書稱，在原告(吉盛偉邦家具村)、被告(汪肇安)未對租賃內容進行談判商定的情況下，即認定雙方對于系爭房屋續租事宜達成協議，缺乏事實與法律依據。雙方的租賃關系已于2019年9月30日終止。汪肇安必須在判決生效的十日內騰退房屋，并支付此前拖欠的管理費、電費等合計約34萬元。因不服判決，汪肇安已提起上訴。

記者梳理上海市高級人民法院網發現，僅今年6月、7月間，就有26起該家具村起訴商戶的合同糾紛開庭。

 

6月8日，上海青浦區，吉盛偉邦家具村標志性建筑被拆除。/受訪者供圖

4 買賣不破租賃，一年一簽合同或無效

一直關注此案的華東政法大學法律學院院長金可可認為，吉盛偉邦將土地使用權轉讓給綠地集團沒有問題，但《合同法》規定，“買賣不破租賃”，這一條款指：即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

在本案中，合同一年一簽實際上是談判地位不平等造成的。《合同法》規定，因故意或者重大過失造成對方財產損失的、以合法形式掩蓋非法目的，以及一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益等現象，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

此外，根據家具業行規，簽訂合同后商戶會投入巨額資金裝修、設計，商戶有足夠的理由長期經營。在這種情況下，雙方長期合作關系，從表面上看不受一年一簽的影響。

2019年10月16日，上海青浦區趙巷鎮政府發函表示，綠地改造項目政府尚未審批。經證實，截至目前該項目仍未獲批復。/受訪者供圖

5 升級規劃方案未獲批，涉嫌私自改變土地用途

商戶與吉盛偉邦家具村的糾紛，起因在于一份《上海吉盛偉邦家具村升級改造告知函》。走訪中上游新聞記者注意到，在吉盛偉邦家具村拆遷現場，并未對升級改造及相關規劃進行公示。現場工人稱對于改造情況也不清楚。

另據趙巷鎮政府出具的《信訪事項答復意見書》顯示，目前對綠地轉型升級的方案，政府尚未審批。對此，上游新聞記者多方核實了解到，截至目前，家具村升級為市西科技園的規劃和方案仍未得到批復。

因此，商戶們質疑，綠地集團私自改變土地用途的行為，本身已涉嫌違法。

針對家具村升級規劃方案目前尚未審批的情況，浙江五聯律師事務所徐利平律師表示，根據《城市房地產管理法》及相關規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

同時，根據《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，在取得出讓方和規劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補繳土地出讓金。

在本案中，根據《升級改造告知函》的說法，升級改造屬于房地產開發行為，明顯屬于改變土地使用用途的行為。根據相關法律規定，該地塊需要重新進入土拍流程，并根據拆遷補償相關辦法對商戶進行補償。換言之，綠地集團只是該地塊的競拍者之一，其能否中標并不確定。但結合目前的情況來看，綠地集團似乎對拿到該地塊已十分有把握，因此有理由懷疑其中存在暗箱操作的情形。

另外，如上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司不具備房地產開發資質，其作為升級改造的主導者，本身也屬于違法行為。

“我們已經準備好材料，準備向土地主管部門進行投訴，要求該地塊按照正常法律途徑重新競標、拍賣。”商戶們表示。