加盟后遺癥：紅星美凱龍折戟南京

“去年8月31日，3年的合同到期，公司終止了與紅星美凱龍的合作。”江蘇海峽商業管理公司總裁助理何玉香稱，2011年奧體紅星店的租金收入只有大約3200萬元，去掉開支以及給紅星的管理費用，我們的純利潤只剩下1300萬元。

2012年8月底，南京紅星美凱龍奧體店（下稱“奧體紅星店”）正式撤店，這是紅星美凱龍集團在南京被迫關閉的首個項目。與以往的加盟店不同的是，該項目是一個紅星方面經營不善，開發商主動解除合作關系的特例。

地處南京河西新城CBD的中泰國際廣場，與南京地標奧體中心僅有一街之隔。2008年10月23日，中泰國際廣場開發商中豪威爾集團與紅星美凱龍集團高調牽手，雙方正式簽署了紅星美凱龍進駐的合作協議。2009年8月8日，籌備近一年的奧體紅星店正式開業，定位年輕化、時尚化的家具、家飾賣場，集購物、休閑于一體的Shoppingmall。紅星美凱龍進駐后，商場由紅星美凱龍負責招商、經營，租金則歸管理方江蘇海峽商業管理公司所有，紅星美凱龍每年收取一定的管理費用。

然而隨著家居建材行業寒流的到來，奧體紅星店開業伊始就陷入長時間的市場低迷，導致紅星美凱龍的美夢并沒有持續太久。關于撤店的原因，有消息稱奧體紅星的物業合作方中豪威爾集團，想對奧體紅星所在的中泰國際廣場進行商業模式調整。事實上，紅星剛剛撤出中泰國際廣場一個月，開發商就與太平洋百貨敲定合作。

業內人士指出，紅星美凱龍的主要收入來源不是產品銷售，而是收取場租。這種“二房東”的經營模式存在先天缺陷：家居商場的經營者一方面想從業主方拿到低廉租金，一方面又要拉抬租戶的租金，如果租戶盈利情況不理想，很容易造成矛盾激化。

虧損被“驅趕”

記者日前在河西新城采訪時發現，中泰國際廣場已經人去樓空，當初紅星美凱龍張貼的巨型海報和各式廣告還隨處可見，但店名已部分涂黑或撕去。廣場外隨處可見撕碎的包裝紙、沒來得及搬走的家具以及“清場”字樣的易拉寶。

2012年12月5日，江蘇海峽商業管理公司發出的一封感謝信中顯示：“從2007年9月30日項目交付，到2009年8月8日紅星美凱龍家居奧體店開業，經過紅星三年的運營，到目前為止，商場虧損嚴重，給公司造成了巨大的經濟壓力。所以，為了保障業主與公司的共同利益，公司已與紅星解約，同時調整商業業態。”至此，此前南京業內關于紅星是被迫撤出的猜測得到證實。

一位南京河西房企負責人告訴記者，奧體紅星店在剛開業的時候，業界普遍表示不看好，原因在于：首先，其所處區域及周邊地區暫未形成成熟的商業氛圍。其次，其品牌輻射力有限，奧體紅星開業的時候，南京家具市場的格局已基本形成，包括卡子門地區、江北地區，還有城中部分賣場。在傳播力有限的情況下，奧體紅星很難吸引到市場的關注。另外，奧體紅星的業態比較單一，沒有其他家居建材產品的支持，其單一的家具類商品要想留住客戶，比較困難。

由于人氣低落，奧體紅星店一直都受到了南京另外兩家紅星店——卡子門店和中央路店的重點支援，包括鼓勵集團捆綁的大經銷商或者兩家紅星店盈利的經銷商，到奧體店開設專賣店。早期時候，由于南京市場經銷商的整體盈利水平較高，雖然奧體店容易導致虧損，但是經銷商對于這種“店面支持”基本上持默認態度。

到了2011年下半年，由于整個南京主流家具市場陷入低迷，店面成本支出讓不少經銷商壓力重重，而奧體紅星店與商戶之間的租金矛盾更加嚴重。盡管如此，紅星方面也從未表現出要撤店的意向。而就在2012年7月份的時候，奧體紅星店還通知南廳的部分經銷商調整到北廳，當時表示等到北廳裝修好之后，再重新營業。結果2012年8月12日，奧體紅星通知商戶要求8月底前搬離賣場，讓不少經銷商措手不及。

記者發現，根據紅星與各地品牌加盟商的約定，如果紅星的管理團隊在合同期內達不到經營目標，開發商有權解除合同。開一個加盟店，紅星美凱龍所需的資金投入有限，但是，當出租率下滑時，物業方很可能會終止合同。

售后包租承壓

奧體紅星店所占據的7萬平方米的樓面，在2007年左右已經被出售給2800位業主，按照委托經營合同，商場管理方獲得業主的獨家委托，負責經營商鋪，并承諾在今后10年內，按照年回報率8%，每年分月返還，向業主支付租金。

隨著奧體紅星店為投資者勾勒長線租金回報的美夢破滅，2012年8月起，業主們開始無法按時收到承諾的租金，而未來收益更看不到希望。業主周先生告訴記者，他2006年花了283387元在中泰國際廣場買了一間19.74平方米的商鋪，委托給開發商指定的南京格林摩爾投資發展有限公司代為經營管理，后經營管理權又輾轉轉給現在的江蘇海峽商業管理有限公司，期限為10年，從2007年9月30日到2017年9月30日，每年返還業主總房價8%的租金收益，約為22670元。

對此，江蘇海峽商業管理有限公司行政總監蔡凌玲解釋稱：“2012年9月我們與臺灣太平洋百貨已經簽訂協議，租期20年。在太平洋百貨進駐前，我們還需要花費8000萬元左右進行投資改造。對于拖欠業主的返租回報，我們確實有點困難，所以我們承諾2013年的回報將由每月一付改成半年一付。”“紅星美凱龍在這里經營3年來，狀況都非常不理想，但是業主每年的租金還是得正常支付，導致開發商每年都遭受巨額虧損。”前述南京開發商指出，由于中泰國際廣場已經全部散售給小業主，經營利潤又與業主們期待的營業收入相差甚遠，使得紅星、業主、管理公司三方之間的矛盾不斷升級。作為紅星美凱龍的加盟合作者，中豪威爾集團的經營能力不足，但卻依然給出了高達8%的租金收益承諾。

南京問策商業顧問管理公司總經理蘇曉晴指出，中泰國際廣場在前期定位上存在問題，缺乏論證，運作上存在不規范，使得商鋪整體運營欠佳，出現“售后返租”終于無法支付租金收益的情況。

一位南京業內人士直言，紅星美凱龍為了追求經濟利益，滿足迅猛擴張的戰略要求，對外低標準、無要求地大肆開放加盟店業務，但卻在加盟店的選址、招商、營銷、派駐等方方面面都表現出草率、重效率輕質量的態度，造成了現在越來越多的加盟店不同程度地暴露出諸多問題，給入駐商戶帶來巨大損失。（作者：曾倩文）