紅星美凱龍PE僅6倍 年底是港股買入的良機尚未確定

一、基本情況

紅星美凱龍家居集團股份有限公司成立于2007年06月18日，是專業家居商場的經營、管理和專業咨詢服務公司。主營業務為在中國經營家居裝飾及家俱商場。注冊資本人民幣 3，623，917，038 元。董事長為車建興。

2015 年6月26日，在香港聯合交易所首次公開發行H 股股票并上市，發行股份共計543，588，000 股，完成發行后總股本為3，623，917，038股，注冊資本共計3，623，917，038 元。

二、A股IPO進展

根據最新的IPO排隊情況，其在上交所排名為92名，為已反饋狀態，正常在11~12月可以上會。發行股數：不超過 315，000，000 股，發行后的總股本：不超過 3，938，917，038 股，其中 A 股不超過 2，876，103，969 股，H 股 1，062，813，069 股。

三、參股情況

紅星美凱龍持有歐派18641697股，占總股本4.49%，成本價8.5元。

四、商業模式

紅星美凱龍的賣場分為自營和委管。自營的好處是管控力度強，不受租金和場地的影響，容易塑造自家品牌。但自營需要占用資金、培養人力，擴張慢，容易錯失良機。

委管與通常人們理解的加盟模式有所不同，紅星美凱龍并沒有自己的家居品牌，只是給家居品牌提供銷售渠道。簡單理解只需要在門上掛一塊兒“紅星美凱龍”的牌子，就能收錢了。

委管商城主要分布在三線城市。紅星美凱龍將建設商場等需要投入大量資金地方委托給合作方，自己只負責招商、委托經營管理等事情，然后與合作方共享權益。委管模式的優點顯而易見，讓紅星美凱龍在開支較低的情況下，提升營業收入和投資回報率。委管模式給紅星美凱龍帶來的收入來源于四方面：一是冠名費，金額固定，取決于城市級別、商場規模及商場位置等因素，費用通常在1800萬至3000萬之間。

二是向總承包人收取的商業管理咨詢費，這部分費用通常在1200萬至3000萬之間。所謂商業管理咨詢，就是紅星美凱龍把委管的商場接下來，給指定承包人。三是招商服務費，200萬到300萬之間。四是管理費，每年收取150萬到600萬。其中包括日常經營及管理、銷售、推廣、提供廣告和客戶服務，統一招募及管理商場的所有員工。

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截至2016年末，共經營200家商場，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區的142個城市，商場總經營面積12，692，393平方米。公司大多數自營商場在一線城市及二線城市，尤其是直轄市的核心區域的布局。截至2016年末，公司經營著66家自營商場(2016年新開設了8家自營商場，另有3家商場自委管轉為了自營)總經營面積5，083，326平方米，平均出租率96.7%。其中，有18家分布在北京、上海、天津、重慶四個直轄市，比例達到27.3%，上述自營商場的經營面積1，511，480平方米，比例達到29.7% ，并有22家籌備中的自營商場。未來，公司仍將繼續側重于在一線、二線城市的核心區域對自營商場予以戰略布局。

五、公司所處行業基本情況

(一)行業管理體制

公司所屬行業為家居裝飾及家具行業，根據證監會頒布的《上市公司行業分類指引》(2012 年修訂)，公司主營業務屬于“商務服務業”(行業代碼為 L72)。

(二)行業基本情況

1 、家居裝飾及家具行業概覽

(1 )家居裝飾及家具行業介紹

家居裝飾及家具行業屬于消費產品及服務零售行業類別。2015 年，家居裝飾及家具行業的銷售額達37，041.19 億元。2015 年，國內主要消費產品及服務零售的行業規模如下，與餐飲、服裝、包裝食品及無酒精飲料等其他成熟消費行業相比，家居裝飾及家具行業規模更大。

家居裝飾及家具行業按消費方式可劃分為零售消費及批發消費。零售消費占2015年整個家居裝飾及家具市場的銷售額的64.12%。該分部主要包括家庭及個人為滿足自己的需求而購買的家居裝飾及家具產品。相較而言，批發消費包括房地產開發商的統一采購及承包商的批量采購，占2015 年整個市場的銷售額的35.88%。

家居裝飾及家具行業涵蓋的產品類別范圍較廣，主要分為以下三個類別：

1.家具;2.住房裝修，包括耐用品家具及消費品，如家紡、餐具、廚具、小家電(不包括電視、空調、冰箱等大型家電)、日用五金及日常住房裝修用品;3.輕型建筑材料，如照明設備、地板及涂層。

在這三個主要類別中，家具及住房裝修產品占2015 年我國整個家居裝飾及家具市場的43.94%。輕型建筑材料占 2015年我國整個家居裝飾及家具零售市場的56.06%。輕型建筑材料的需求與新屋銷售相關，且通常比家具及住房裝修需求更具周期性。

(2 )家居裝飾及家具行業發展

預計我國整個家居裝飾及家具市場在未來將穩定增長，在2020年之前將保持9.95%左右的年復合增長率。2015年至2020年我國成熟消費者零售市場預期年復合增長率如下：

根據弗若斯特沙利文的統計，2010 年至2015 年，受益于國民經濟的平穩發展、國內家居裝飾及家具行業相較于其他主要消費產品及服務零售行業更高的增速，我國家居裝飾及家具零售市場的零售銷售額由1.25 萬億元增加至 2.38 萬億元，年復合增長率為13.71%，未來五年的年復合增長率預計在 11.71%。

(3)家居裝飾及家具行業集中度有待提高

中國家居裝飾和家具行業的市場規模較大，行業高度分散。根據弗若斯特沙利文的統計，2015 年我國連鎖家居裝飾及家具商場零售銷售額約為5，456.90 億元，國內前五大連鎖家居裝飾及家具零售商(紅星美凱龍、居然之家、金盛集團、月星集團及武漢歐亞達) 零售銷售額為1，508.27億元，占連鎖家居裝飾及家具商場總市場份額的27.63%。

2 、家居裝飾及家具行業發展的基礎

(1 )城鎮化進程為行業發展提供了廣闊的市場空間

目前我國城鎮化正處于中期發展階段，城鎮人口持續快速增長。國家統計局數據顯示國內城鎮化率由 1996 年的 30.48%上升至 2015 年的 56.10%。根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020 年)》預計，到 2020 年我國常住人口城鎮化率將達 60.00%左右。根據國務院辦公廳發布的《全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015—2020 年)》，未來 5年新增城鎮人口約 6，900 萬人，以目前人均 30 平方米住房面積計算，新增住房需求約20.7 億平方米。2006-2020 年全國城鎮人口數量以及城鎮化率變化及預測如下：

(2 )房地產行業的發展，城鎮居民住宅總量的持續增長推動行業發展

根據國家統計局的數據，“十二五”期間，我國房地產累計完成投資 41.06 萬億元，年均增長 14.74%。近年來國家為了抑制大城市房價過快增長，控制投資、投機性房地產需求，減弱房地產的資產屬性而回歸至正常的居住屬性，促使大量投資、投機性存量房或空置房轉化為居住性住房，具備居住或出租功能，成為家居裝飾及家具市場需求的新來源。

房地產行業的平穩發展帶來的住宅銷售面積的增加也推動了家居裝飾及家具市場的穩定增長。2005-2015 年家居裝飾和家具行業的銷售額以及住宅銷售面積變動情況如下：

根據國家統計局數據顯示，2015 年，我國商品房銷售面積 12.85億平方米，較 2014年增長 6.50%，增速比 2014 年提高 14.09 個百分點，其中住宅銷售面積增長 6.86%，辦公樓銷售面積增長 16.23%，商業營業用房銷售面積增長 1.93%。

家居裝飾及家具行業的防御性也超過房地產市場，2014 年房地產市場低迷，住宅銷售面積下降，而家居裝飾及家具行業的銷售卻持續上升。另外，因為家居裝飾和家具行業的核心終端消費群體是新房購買者或者對房產進行二次裝修的房產擁有者， 家居裝飾和家具行業相對于房地產市場有滯后效應。預計 2015 年住宅銷售面積的增長帶來的對家居裝飾和家居商品的需求的積極影響會延續到 2016 年后。此外，國家住房和城鄉建設部政策研究中心預測，未來十年我國城鎮有望新建 7，000-8，000 萬套住房，也將推動家居裝飾及家具市場的持續發展。

(3)居民收入持續增長和消費升級為行業發展提供了物質基礎

國家統計局數據顯示，2015 年國內城鎮居民人均可支配收入 31，195 元，較上年實際增長 6.6%，未來全國城鎮居民收入仍然保持穩定增長。很多消費者還存在房屋二次裝修、家具翻新的需求。城鎮居民收入水平的持續增長和居民消費結構的升級， 為家居裝飾及家具行業發展提供了堅實的物質基礎。2010-2015 年城鎮居民人均可支配收入及其增長速度如下：

此外，根據弗若斯特沙利文的統計，盡管中國家居裝飾及家具行業規模巨大，但2015 年我國家居裝飾及家具產品的人均支出僅為 2，694.65 元。相較而言，發達國家家居裝飾及家具產品的人均支出遠遠超過中國，美國的全國人均支出達 6，435.21 元，而英國達 5，399.62 元。中國的人均支出與經濟更成熟的國家的人均支出的巨大差距，進一步突顯了家居裝飾及家具行業未來的增長潛力。

(4)巨大的婚育人口

特別是以個性化為特征的“80后”婚育消費推動行業的加快發展后”婚育消費推動行業的加快發展，1985-1995 年是近 35 年的生育人口高峰時段， 目前我國已經進入以 20 世紀 80 年代出生的第一代獨生子女(又稱為“80 后”)為主、以追求個性化、時尚化、環保為特點的婚育消費周期。以“80 后”為代表的新生代首次置業，非常注重家居風格和設計，逐漸成為家居裝飾及家具行業的主流消費群體。《中國家具行業“十二五”發展規劃》指出，我國有 13 億多人口，每年約有 2，000 萬新婚人群，大量婚育住房消費將加快家居裝飾及家具行業的快速發展。1980-2015 年的出生人口統計如下：

(5)家庭的二次裝修和家具的消費升級將為行業帶來持續的發展空間

隨著居民可支配收入持續增長，人們更加注重提高生活質量。在追求舒適生活和個性化消費方式驅動下，人們在家庭設計創意、智能化、現代化等方面提出了新的要求，家庭的二次裝飾裝修將成為新的消費熱點。早期住房普遍存在結構不合理、面積狹窄、功能性弱等缺點，需要通過二次裝修、置換淘汰舊家具等方式提升居住的舒適性，提高生活品質。通常國內家庭的裝修周期或家具更換周期在 6-8 年，酒店、會展類公共建筑二次裝修頻率為 6-8 年/次，也促進了室內外工程裝修和辦公家具需求，這均為家居裝飾及家具行業帶來持續的發展空間。

3 、行業經營模式及其區域性、周期性或季節性特征

(1 )家居裝飾及家具行業零售渠道

2015 年家居裝飾及家具行業不同零售渠道的市場份額占比(銷售收入口徑)如下：

1)連鎖家居裝飾及家具商場

連鎖家居裝飾及家具商場提供專業的一站式購物服務及全面的產品組合， 擁有較高的品牌聲譽。同時，連鎖家居裝飾及家具商場具有較高的資本投資及經營管理能力。國內著名的連鎖家居裝飾及家具商場包括紅星美凱龍、居然之家及月星集團等。根據弗若斯特沙利文的統計，2015年，連鎖家居裝飾及家具商場約占整個家居裝飾及家具零售市場 22.98%的市場份額，占家居裝飾及家具商場 37.22%的市場份額。2010-2020 年連鎖家居裝飾及家具商場零售銷售額如下：

2)非連鎖家居裝飾及家具商場

非連鎖家居裝飾及家具商場通常為小型一站式連鎖家居裝飾及家具商場， 與同行連鎖商場相比，缺乏產品類別及消費者的信任。他們通常分布在欠發達的地區市場。預計這些小型非連鎖運營商增長速度將更慢，且將會逐漸喪失市場份額，而有關市場份額將轉移至大型連鎖商場運營商。根據弗若斯特沙利文的統計，2015 年，非連鎖家居裝飾及家具商場約占整個家居裝飾及家具零售市場 38.75%的市場份額，占家居裝飾及家具商場 62.78%的市場份額。

3)在線零售

近年來，隨著互聯網及移動設備的日漸普及和滲入，許多在線 B2C平臺以及線下零售商已開始為家居裝飾及家具產品設立專門網站， 典型的家居裝飾及家具網站包括美樂樂及齊家裝修網，天貓與京東也已擴張至家居裝飾及家具領域。盡管如此，在線銷售的產品仍以小型家居裝飾品為主，價格較高的大型產品以及需要定制服務的產品依然主要通過線下渠道銷售。根據弗若斯特沙利文的統計，2015 年，在線零售約占國內整個家居裝飾及家具零售市場 5.03%的市場份額。

4)其他渠道

家居裝飾及家具產品還有包括傳統渠道 (如家居裝飾及家具銷售一條街) 以及超市、百貨公司及品牌專賣店等其他傳統銷售渠道，根據弗若斯特沙利文的統計，2015 年，其他渠道約占國內整個家居裝飾及家具零售市場 33.25%的市場份額。

傳統的建材和家具市場及分散的建材和家居交易在早期傳統的消費習慣下形成， 而隨著城鎮化的發展、 消費者對專業的一站式商場購物服務的青睞以及未來產業集中度的提升，傳統家具及建材市場銷售份額將大幅減少。

(2 )家居裝飾及家具行業經營模式

家居裝飾及家具商場以三種經營模式經營：自營銷售、委管銷售及自有品牌銷售。隨著家居裝飾及家具市場的迅速發展，越來越多的商場采用委管模式經營，根據弗若斯特沙利文的數據，委管商場占據了2015年家居裝飾及家具零售市場銷售額的最大份額。2015年家居裝飾及家具市場各類經營模式零售銷售額細分如下：

4 、行業進入的主要障礙

(1)品牌壁壘

品牌聲譽對家居裝飾及家具商場十分重要。 鑒于購買家居裝飾及家具產品費用高且頻率低的特性，相對于知名度較小的商場，消費者更青睞知名的家居裝飾及家具商場。同時，由于消費者擔心制造商提供的產品及材料質量良莠不齊，且在產生糾紛時是否能直接向制造商提出索償，消費者會更青睞經知名商場運營商審核的品牌及產品。這種品牌信譽依賴商場運營商多年的經營管理， 不是新市場參與者在品牌推廣上付出較大開支就可輕易獲取的。

(2)規模效應及談判能力

家居裝飾及家具市場高度依賴規模效應。 成功的家居裝飾及家具企業通常經營著大量商場，而家居裝飾及家具產品的制造商或代理商傾向于選擇該等商場作為分銷渠道。因此，具備商場經營數量及規模優勢的家居裝飾及家具企業在與上游生產廠家或代理商磋商時通常具有更強的談判和議價能力， 從而以有利的商業條款吸引優質品牌商戶入駐商場。

(3)經營經驗及商戶關系

家居裝飾及家具商場的經營及管理較為復雜，且需要有具備產品技術、管理技能、商戶關系管理、現代市場營銷技術及物流管理的綜合能力的專業管理人員。家居裝飾及家具行業的新參與者需克服學習進程緩慢的困難。同時，家居裝飾及家具行業規模龐大且高度分散，運營商聚集的商戶組合及商品越多元化，越能使商場吸引終端客戶，因此招商對于家居裝飾及家具行業是一個關鍵的進入壁壘。

(4)可獲得的具有吸引力的地理位置有限

因家居裝飾及家具市場以客戶為導向， 所以獲取較近且交通便利的地理位置是家居裝飾及家具商場成功的關鍵因素。當先進入特定市場的企業已占據了優勢區域位置，后來企業會因無法取得有利的選址而影響經營或者為取得有利的選址而付出更多的成本，甚至可能無法進入該市場。

(5)資本投入

家居裝飾及家具行業屬資本密集型行業。 商場購建涉及土地和物業的開發建設或租賃等投資成本，商場運營后亦需定期對物業進行維護整修或環境優化，并持續投入市場營銷等營運開支以提升商場經營業績，而行業內新進入企業則會因資本實力和融資能力受限而面臨較高的資本投入壁壘。

5 、影響行業發展的有利和不利因素

(1 )有利因素

1)城鎮居民人均可支配收入增長

經濟及國民收入增長是包括家居裝飾及家具產品支出在內的消費的主要推動因素。根據國家統計局數據顯示，2010 年至 2015 年，我國城鎮居民可支配收入的年復合增長率為 10.30%，促進了對商品及服務(包括與家庭相關的商品及服務)的需求。

2)城鎮化進程加快

城鎮化進程加快導致人口大量遷移， 對家居裝飾及家具產品的需求將隨著移民者到新地方定居而增加。過去六年，我國城鎮化進程發展快速，根據國家統計局數據顯示，2015 年我國的城鎮化率達到 56.10%。根據弗若斯特沙利文的數據，2020 年我國城市人口的年復合增長率將保持為 1.72%， 2020 年之前將達到 8.40 億。 同樣， 預計 2020 年前，我國城鎮化率將相應增至 60.00%。飛速的城鎮化進程及隨之而來的人口遷移預計仍為家居裝飾及家具產品的主要推動因素。

3)現有及新業主翻新及添置家具產生的需求

家居裝飾及家具需求主要源自現有業主翻新及新購房者對家具的需求。 由于住宅房地產的價格不斷上漲，許多正尋求改善居住環境的國內家庭已專注于翻新現有的住房，而不是純粹地購買新房。中國住房翻新周期通常為 6 至 8 年，這一細分市場使得國內家庭對家居裝飾及家具產品的循環需求增加，而且國內新的住宅通常為毛坯房，也有添置家具的較大需求。

4)對生活方式、產品質量與創新及環境保障要求的提升推動需求升級

國內家居裝飾及家具市場有望得益于中產階級消費者群體的不斷壯大。隨著消費者的經驗日益豐富以及可支配收入日益增長，消費者越來越傾向于購買更優質而非低價的產品，預計此趨勢會持續，這將提升整個行業的銷售額。此外，對更多便利消費(如交付安排、在線零售、售后服務相結合的一站式購物體驗)的需求的不斷增長，也將可能使得那些受到廣泛認可的連鎖運營商從中獲益。

(2 )不利因素

1)房地產產業政策導致行業短期波動

我國政府多次出臺房地產產業政策，鑒于房地產市場的發展與家居裝飾及家具行業關系較緊密，房地產調控將導致家居裝飾及家具行業的發展在短期內呈現波動態勢，隨調控效果的強弱而變動。

2)人工成本、租金水平和物業成本的上漲

隨著物價上漲、勞動力供給趨緊和新一代農民工受教育水平的提高，家居裝飾及家具零售企業的人力成本顯著上漲。此外，近年來商業物業的租金上漲幅度較大，以租賃物業進行擴張的家居裝飾及家具零售企業面臨較大的租金上漲壓力， 以自有物業進行擴張的企業則需付出更高的成本獲取物業。租金上漲和物業成本增加的壓力最終將傳導至入駐商戶，加大了商戶的經營風險，這將不利于家居裝飾及家具零售企業的快速擴張，從而影響行業的健康發展。

3)競爭加劇導致行業利潤下滑

家居裝飾及家具行業易受制于上游產業供應鏈的供應和自身發展的不足， 且在產品質量、產品價格和服務水平等方面競爭激烈，加上較高的投資回報率吸引著越來越多的新家居商場投資商不斷進入，新增商場數量不斷增加，行業利潤被攤薄，行業利潤率也面臨下滑。

4)老齡人口增加導致對住房及家具的剛性需求減少

我國人口老齡化加快，根據弗若斯特沙利文的統計，于 2020 年，60 歲及以上的老人將占我國總人口的 19.11%以上。青年人口占比的減少將可能導致住房購買和家居產品消費的剛性需求的下降，這將限制國內家居裝飾及家具市場的發展。

六、公司在行業中的競爭地位

(一)行業競爭格局

1 、公司的市場地位

目前，公司于國內家居裝飾及家具行業的主要競爭對手有居然之家、月星集團、金盛集團及武漢歐亞達。2015年，公司及這四家家居裝飾及家具企業零售銷售總額為1，508億元，占總家居裝飾及家具市場份額的27.63%，其中，紅星美凱龍的零售額為605 億元，排名第一。2015 年我國家居裝飾及家具行業競爭格局如下：

2 、公司主要競爭對手

(1 )居然之家、月星集團等本土家居裝飾及家具企業

居然之家、月星集團、金盛集團、武漢歐亞達等其他國內家居裝飾及家具零售企業經過多年的積累，在一個或多個區域內形成了較大的經營規模和影響力，與紅星美凱龍在主要業態和主要業務模式上也較為相近，與公司形成一定競爭。

(2 )百安居、宜家等國外家居裝飾及家具企業

百安居、宜家品牌的擁有者均為歐洲著名的家居裝飾及家具零售集團。該類家居連鎖企業具有較長的運營歷史和豐富的運營經驗，全球影響力較大，資金實力較強。百安居、宜家進駐中國后，大都以家居裝飾及家具連鎖超市業態為主，在短時間內實現了較快的連鎖復制，占據了一定的市場份額。

(二)公司的競爭優勢

1 、公司具有國內家居裝飾及家具行業備受贊譽的品牌

2 、公司經營國內最大的家居裝飾及家具零售網絡

3 、公司具有行業領先的服務與質量

4 、公司具有雙輪驅動的擴張模式，公司所采取的“自營+委管”雙輪驅動的混合擴張模式對行業內競爭對手構成了很高的進入壁壘。由于很難在一線及二線城市物色到優勢區域位置，公司現有的自營商場版圖很難被復制。

5 、公司擁有家居裝飾及家具生態系統中最具價值的主要第三方平臺

6 、公司具有強大的創新能力

7 、公司具有創新能力及經驗豐富的管理團隊

七、歷年財務狀況

2016年業績：

2016年，集團實現收入人民幣9，282.4百萬元，相比2015年的人民幣8，756.1百萬元增長6.0%。公司的收入增長穩定，主要是自有╱租賃商場所得收入增加。

截至2016年末，公司共經營200家商場，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區的142個城市，商場總經營面積12，692，393平方米，其中自營商場66家，總經營面積5，083，326平方米，平均出租率96.7%;委管商場134家，總經營面積7，609，067平方米，平均出租率96.2%。公司通過自營商場與委管商場雙輪驅動的發展模式占領了一線城市、二線城市核心區域的物業，同時積累了豐富的商場營運經驗，不斷提升品牌價值，并構建了較高的進入壁壘。

八、公司分析

(一)行業規模及前景

家居行業為與老百姓生活息息相關的行業，2015 年，家居裝飾及家具行業的銷售額達37，041.19 億元，家居裝飾及家具企業零售銷售總額為5457.9億元，行業規模足夠大，紅星目前占據家居裝飾及家具企業零售銷售排名第一，占有率為11.09%。為行業龍頭，家居市場整體行業規模大，集中度不高，公司計劃繼續進行擴張，行業發展暫時無瓶頸，同時互聯網對家居市場沖擊不大。

(二)當前股價

2015 年6月26日，在香港聯合交易所首次公開發行H 股股票并上市，發行股份共計543，588，000 股，發行價格為13.28港元/股。格力電器、山東省國有資產投資控股有限公司、中國建材股份有限公司以及兩家美國對沖基金Falcon Edge和BosValen作為此次紅星美凱龍的基石投資者。據悉，這5位基礎投資者共計認購3.3億美元(約合25.58億港元)。由于上市時間剛剛為15年瘋牛的頂部，上市后一直跌跌不休，到2016年2月創出4.93元的低值(前復權)，隨后穩步攀升，到目前為8.30元左右，按2016年度港股年報，其利潤為40.36億元，其中扣除自有物業等升值收益后的核心純利為25.5億元，對應每股收益分別為1.11元和0.7元，對應市盈率為6.50倍和10.31倍。

(三)分紅情況

2016年分紅每股為0.42元，股息率約為5.7%，分紅較好。

(四)A股IPO情況

根據最新的IPO排隊情況，其在上交所排名為92名，為已反饋狀態，正常在11~12月可以上會，如成功IPO，按發行后39.35億股股本計算，每股收益為0.65元，按A股23倍的發行市盈率，發行價格應該在14.90元，按上市40倍市盈率，上市價格應該在26元，按現在港股的價格有350%的溢價。

1、根據招股說明書，其2015年歸屬母公司凈利潤為40.98億元，與港股2015年年報公司擁有人占有利潤一致，招股說明書中對發行后市盈率描述為“按每股發行價除以發行后每股收益計算，每股收益按經審計的 2015 年度歸屬于母公司的凈利潤除以本次發行后總股本”，考慮到國內和香港的會計準則不同，A股的凈利潤應該要減掉自有物業等升值收益，不應該按40.98億元計算。同時港股年報中本公司擁有人占有的核心純利(25.5億元)是否就可以等同為A股上市計算的純利?

2、公司一直負債率較高，但15、16年分紅一直很高，分別是0.47元/股和0.42元/股，這個是否與控股股東占股較大有關(68.44%)?

3、如成功IPO，按發行后39.35億股股本25.5億元的利潤計算，每股收益為0.65元，按A股23倍的發行市盈率，發行價格應該在14.90元，按上市40倍市盈率，上市價格應該在26元，按現在港股的價格有350%的溢價，現在買入港股是否可以定位為有基本面支撐的事件驅動性投資?

（原標題：紅星美凱龍PE僅6倍 年底A股IPO是港股買入良機嗎?）