社區型購物中心概念大于實際

12日，高德匯奧體旗艦店及高德匯科學城精品店正式開業。兩大購物中心主打家庭購物群體需求，號稱以社區型購物中心為主打。至此，高德置地集團在廣州的購物中心物業達到4家全部都定義為社區型購物中心。

隨之而來，社區購物中心也成為熱門話題。有人說，北上廣的社區購物中心已經進入快車道；有人說，社區購物中心是未來商業發展的大趨勢；有人說，社區購物中心可媲美市區大型購物中心……其實，在廣州市場上，無論是模式還是發展速度，社區購物中心其實只能算是一張白紙。

背景 購物中心面臨轉型

上世紀90年代，購物中心這一新型商業模式開始從西方傳向中國發展，并逐漸取代傳統商業模式，成為最先進商業模式的代表。購物中心快速發展同時帶來不少問題，比如蓬勃發展的天河商圈在繁榮的同時，也衍生出不少問題。例如天河路交通擁擠、停車位稀缺、購物中心同質化嚴重，等等。

廣東知名房地產專家韓世同說，據有關部門的統計數據顯示，在全國40余座城市中，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市，卻建設了好幾個購物中心。“所以有些購物中心很難生存下去。” “總量接近飽和，結構嚴重失衡，泡沫明顯突出，潛質逐漸喪失。” 中國地產協會副會長黃國雄曾經用這樣四句話，來總結概括我國購物中心目前發展狀況。

韓世同觀點：

目前一些購物中心的經營狀況和當初風風火火開發建設時有著明顯的冷熱對比。可以說，在房地產調控持續不減弱的情況下，中國都市型的購物中心甚至是區域型的購物中心的布局已經基本完成。在這樣的情勢下，其中出現的一個新特點是，很多城市開始轉向老城區的改造以及郊區的開發，開始引導開發商的投資策略向郊區、社區的商業轉移。

現狀 高德匯在穗4店試水社區型

隨著城市市中心的人口過度集中導致土地資源稀缺，不少開發商開始紛紛將戰場轉移到郊區，并以社區型購物中心為主要形式，地產大佬萬科轉型商業也是以社區型購物中心為主，而廣州本土開發商高德置地則推出“高德匯”的品牌，今年一舉推出四個項目也全部以社區型購物中心定位。

因為社區購物中心相比市中心的風險較小，效益回報快。目前廣州一些大賣場，包括一些百貨公司，已紛紛轉向社區型購物中心。除了百貨店、超市還配有兒童游樂園以及比例相當高的餐飲店，社區型購物中心的功能頗為齊全。高德匯號稱在廣州的4家購物中心定位均在社區消費，只是因所處地理位置的不同，其相服務的區域是有著不同消費特點的幾個社區，使得這4家店雖同為社區型購物中心但又各自呈現不同特點。據介紹，此次開業的高德匯·奧體被譽為高德匯旗艦店，被外界稱為“華南第一Mall”，總占地面積達40萬平方，包含27萬平方的“Shopping Mall”和13萬平方的戶外公園。

事實 購物中心社區化僅有概念

廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，購物中心向郊區化發展是城市化進程中的必然。高速公路網絡、快速公路網絡，正在使周邊區域全部一體化，城市中心開始多元化，而就地消費、便利消費是新的要求，新的商業中心形成就水到渠成，而新的商業中心需要新的購物中心來支撐。

“從老百姓消費頻率上，社區型購物中心是日常生活離不開的，在中國區域性、都市型的購物中心，都已經在接近市場飽和的狀態下，從2012年開始，更多的機會是來自社區型的購物中心。”華億百貨總經理高建國如是說。

那么是不是形勢所趨，購物中心就應該如同上世紀初始時發展那樣，一步步把社區化進行到底？不過，照目前的現狀來看，中國社區型購物中心真正扮演社區型購物中心的角色功能作用還非常小。

第一商業網總裁黃華軍認為，嚴格意義上來說，此次高德匯新開業的奧體店其實并不能算是社區型購物中心，因為它的體量很大，有40萬平方米，其輻射半徑可以覆蓋整個廣州東部，所以該店是把“社區型購物中心”的概念泛化了，按照該店的建設設想，要把目前的七大業態逐漸調整為更多地提供居民在購物以外的休閑需求，其會按公園式打造，給居民有遛狗、耍太極的空間。“這樣看來，它其實更是一個區域型的購物中心！只是不在城市中心地段而已。”黃華軍說道。

黃華軍觀點：

很多社區商業并沒有按照服務社區的理念做，都是按照區域型、都市型的購物中心操作理念進行的。其實在廣州甚至整個廣東珠三角地區，還沒有嚴格意義上符合的社區型購物中心概念的個案。購物中心將會走向社區化是一個趨勢和未來發展的主導，只是目前在這個發展過程中，社區型的購物中心的概念被用得過多，但真正成形的卻沒有幾個。

借鑒 適合的才是最好的

在美國，購物中心的規模有三種類型：地區性的購物中心，面積在36000至180000平方米；社區型的購物中心，面積在9000至36000平方米；鄰里性的購物中心，面積在1800～9000平方米。在上世紀90年代初期，地區性購物中心僅占全美購物中心總數的5%，社區性的購物中心占32%，鄰里性的購物中心占63%，目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有2／3的購物中心是小型化的。

雖然“購物中心”整個概念和模式都是西方的舶來品，但是在中國的發展必然得適應國情，走中國特色的發展之路。

黃華軍觀點：

中國的社區型購物中心不可能全盤照搬西方的，因為也沒法照搬過來，不改良是用不了的。比如西方的社區購物中心會引進郵局、醫院等，但在中國，尤其是郵局這樣的國營單位完全沒有可能去付租金到商業用地去經營，所以中國的社區型購物中心要發展基本業態一定是以超市為主、兼帶休閑娛樂。畢竟對于居民來說，一日三餐是最重要的必需消費。

　　名詞解釋

　　所謂社區型購物中心是指在城市的區域商業中心建立的、建筑面積在5萬平方米以內的購物中心。商圈服務半徑為5－10公里，有20至40個租賃店，包括大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食服務及其他店，停車位300至500個，各個租賃店獨立開展經營活動，使用各自的信息系統。