紅星美凱龍轉型做萬達第二有戲嗎？

在國內房地產開發商為躲避住宅市場調控而紛紛進軍商業地產之時，亦有越來越多來自非地產行業的企業開始選擇進軍商業地產。

近日，家居行業巨頭紅星美凱龍正式宣布全面進軍商業領域，按照規劃，紅星地產將在未來八年內進駐全國60座城市，開發運營300個城市綜合體項目。未來在商業領域的投資額將會達到1000億元。

模仿萬達是否可行？

中國經濟時報記者近期走訪紅星美凱龍多個商場發現，迫于行業上游房地產市場的成交下滑，無論是工作日還是周末，跟普通的家居建材城相比，紅星美凱龍的客流量一直偏少，偌大的商場顯得十分冷清。

從近兩年紅星美凱龍頻傳關店的消息可以看出，或許是老本行家居業務的萎縮，才讓紅星美凱龍急于尋找新的贏利點從而轉向商業地產。

紅星美凱龍房地產有限公司總裁諶俊宇對外界表示，紅星渴望實現商業地產訂單制造和產業鏈整合，在提升企業效益的同時，也為商業合作伙伴節省項目開發周期和運行成本。

紅星美凱龍的這一轉變像極了已被公眾所熟知的萬達集團目前的經營模式。紅星地產總裁諶俊宇也坦言，“紅星商業的模式和萬達模式基本一樣”。

在商業地產領域，萬達集團無疑是最成功的，但后來跟風者眾，并非所有的企業都能像萬達一樣成功，失敗的案例也有不少。

從目前公布的消息來看，紅星美凱龍進軍商業地產最倚重的就是類似萬達一樣的模式。諶俊宇透露，紅星的拿地成本較低，企業進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區域，變為一個消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經營的正常盈利以及銀行貸款，這三個部分資金就能夠讓開發和自持維持在良性的狀態。

5月6日，一位商業地產人士在接受中國經濟時報記者采訪時表示，萬達資金實力雄厚，在商業地產領域開發經驗豐富，投資和開發規模都非常巨大，開發成功率高，不容易成為爛尾工程，后期社會效益較大。這些因素使得萬達很容易受到地方政府的歡迎，并使得萬達也很容易低價取得優質土地從而有效控制開發成本。跟萬達相比，紅星美凱龍顯然并不具備這樣的實力和優勢。

“萬達的確有能力將一個城市原本并不繁華的區域變成新的城市中心和消費主力地段，但紅星美凱龍就不一定有這個能力。”該人士對本報記者表示，從紅星美凱龍北京已開業的幾個商場的情況來看，鑒于其客群的單一性，紅星商場對人流的集聚和吸引能力非常有限。另外，商業地產持有成本非常高，對開發商的資金要求非常高，紅星是否有這個能力持有物業尚待觀察。加上地方政府對其實力的信任度問題，紅星選擇低價拿地開發的模式前景并不看好。

資金鏈難支撐大體量開發

近年來，紅星美凱龍頻頻曝出資金鏈緊張的傳聞。今年初，其又出現在證監會IPO待審企業名單中，但在上市前夕，紅星美凱龍又瘋狂融資導致負債率高企。

同時，商業地產回款周期長、持有成本高的特點決定了開發商必須要有極強的資金實力和融資造血能力。那么，紅星美凱龍真的準備好了嗎？

5月6日，中國經濟時報記者多次致電紅星美凱龍副總裁、京滬西南區總經理王偉，但其手機則一直處于關機狀態。隨后本報記者又數次致電紅星美凱龍上海總部，但對方電話也一直無人接聽。

不過，從目前紅星美凱龍已公布的各項重要財務數據來看，其財務狀況并不理想，公開資料顯示，2009年末到2012年3月末，紅星美凱龍資產負債率分別為85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，負債主要由長期借款、其他應付款、其他非流動負債、預收款項等科目構成，其中長期借款占比最高。

截至2012年3月末，包括短期借款、長期借款及一年內到期的非流動負債等在內的各項有息債務合計已達到104.60億元，相當于公司同期凈資產的164.15%。

同時，2009年末至2012年3月末公司的其他應付款分別為19.97億元、34.81億元、28.38億元和27.61億元，占當期流動負債比例在35%—55%。

業內人士透露，由于紅星美凱龍近幾年的快速擴張，其資金鏈目前已相當緊張。與大部分家居企業不同，紅星美凱龍的快速擴張主要是通過大量抵押貸款來維持業績，而這大量抵押貸款則主要是用作持續的圈地，然后抵押土地再去買地。紅星美凱龍進軍商業地產是否會延續圈地的作風，市場仍拭目以待。

除自身資金實力不足外，從大環境來說，紅星美凱龍也沒趕上好時機。

在眾多企業已經在商業地產領域大賺數筆，行業泡沫化已經顯現之后，紅星美凱龍又盲目跟風進軍這一陌生領域，似乎有些為時稍晚。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，商業地產市場已呈現出比較嚴重的泡沫。主要表現在三方面：一是開發銷售環節，庫存高，潛在供應量巨大；二是招商環節，招商難，空置率高；三是經營環節，商戶經營難，開發商回報率低。

陽光新業副總裁吳堯表示，很多新晉商業地產開發商由于人才儲備、運營經驗不足，后期操作風險迅速增加。3—5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運，或者尋求專業的合作伙伴共同經營管理。