深度研究 | 街區式建材家居賣場的發展趨勢
傳統街區式建材家居賣場，以批發為主，零售為輔，又被稱為傳統批發市場、條鋪，是每個城市建材家居市場的基礎形態。
近年來，隨著商場式賣場的不斷發展，街區式賣場被看做是購物環境差、消費保障低的象征。實際上，隨著城鎮化的不斷發展、人們生活水平的提高，街區式賣場的優勢也在慢慢形成，并在逐步成為區域大商、品牌大店的優質孵化地。
近年來，弘陽家居博覽中心（南京）、富森美家居的建材家居總部基地（成都）等有代表性的傳統街區式建材家居賣場，正在通過資源整合，以及對自身優勢的不斷放大，引領著家裝市場在整個區域的發展。
下面這篇文章，來自弘陽家居總裁賴長勝先生。
2019年，在整個建材家居行業轉型升級的大背景下，作為直接面對消費者的終端市場，建材家居市場的創新和升級顯得尤為迫切。
中國的家居建材市場形態基本以兼具批發功能的街區式賣場和盒子式賣場為主，這二種賣場在物業形態、功能布局上均有所區別，它決定了該商業未來的運營管理模式、經營成本、商戶經營方式，對于一個商業項目發展而言具有極大意義。
一、街區式/盒子式賣場面面觀
1、建筑特征
盒子式，以一幢或多幢獨立式樓體構成，有統一出入口，品牌根據品類分布在不同樓層區域進行經營，單店體量基本以100-300方為主。
街區式，一般為1-3層建筑，商鋪一層與二層、三層連體，通過內部樓梯連通，形成上下自成一體的獨立商鋪建筑。
各層平面上通過連廊將該層的商鋪連通，各樓層之間通過扶梯、樓梯、電梯等公共垂直交通系統進行聯接，或整幢獨立品牌經營，這種街區賣場建筑形態有如下優點：良好的展示性，商戶可以充分利用外立面；多功能復合，可以分為展示、洽談、倉儲區域；良好的經營適配度，可以經營和展示各種品類。
2、經營特征
盒子式，通過家居賣場的統一招商、統一落位、統一營銷、統一經營管理，然后全國復制的經營模式，實現工廠與賣場的共同飛速發展。由于項目體量有限，一般品牌在經營面積、營業時間上均有所受限，營業時間一般為早9點至晚17點。
街區式賣場一般坐落于城市近郊，占地面積大、租金成本低、產品展示齊全，更多以批發型市場為主，可以做到體驗和展示、倉儲為一體。有些還可以以旗艦店、品牌店、工廠直營店來呈現。
3、銷售渠道
盒子式一般以消費者零售終端輔以小工程為主。
街區式賣場的渠道比較廣泛，涵蓋批發、零售、小工程，不同品類和品牌之間容易形成集群效應。
4、開店成本
街區式賣場，由于在近郊拿地，源頭上開發商拿地或開發成本較低，建造成本，運營成本，物業能耗等都比較低，品牌商投入較低。
5、動線特征
盒子式以內部循環動線為主，如設計不好，容易有冷區和經營死角。
街區式賣場實現了人車分流，環形通道的設計，使商場沒有邊角鋪位，消費者可以開車至店門口消費，人流動線提供更簡潔、清晰的布局，讓家居選材變得輕松，有更好的購物感受。
二、街區式賣場迭代之路
目前，消費者對于傳統型街區大市場的認知還比較低，認為其在物業管理、購物環境，等方面都還不夠讓人滿意。
事實上，由于街區式賣場體量大、商戶多，不管是從面積、品類，還是銷售規模來看，他們都承載著建材家居行業在當地區域的銷售影響，引領著家裝市場在整個區域的發展。
同時，隨著城鎮化的不斷發展、人們品質生活水平的提高，街區式賣場的優勢也在逐步形成。
1、交通和面積優勢無可取代
項目一般選址在城市近郊，停車方便，從項目選址，體驗，提升服務，行業發展需要廠家需要在城市有展示廳，一個服務中心200-300方，盒子成本高，面積不具備街區的面積需求。
立足街區模式，每個品牌店面積相對充足，最小的有二三百平方米，最大的能超過萬平米，這也讓其成為了各大家具品牌開設旗艦店、大家居店、體驗店等新型店面的首選。
不論是展出全系列產品的綜合店，或是探索一站式購齊模式的大家居店，或是打通所有產品風格、品類的場景式體驗店，各個大牌紛紛以顛覆性的創新，充分展現著自身的品牌實力。
街區型賣場也從傳統的只提供鋪位出租向產品創造型發展，現代的街區式賣場，也成可以打造花園式場景，展示廳內營造優美的購物環境，有咖啡吧，水吧。對于商戶來說，這種街區模式打破了傳統賣場店面位置的局限，讓整個賣場沒有死角，每個店面位置都是好位置，可以充分展示自身實力，讓店面更加充滿商業活力。
2、街區式賣場孕育——品牌大店
街區式商業以規模最大，功能最全面，輻射力最強，配套最完善，管理最先進的一站式品牌家居建材采購中心全面帶動家居建材產業升級，掀起建材行業的全新變革。
專業市場發展到現階段，市場競爭越來越激烈，商戶可選擇的經營場所也很多，街區型賣場對商戶顯然具有更好的經營價值，品牌大店由此應運而生，獨幢管理，提升服務。
優勢一：獨立大店的創立，打破了家居建材傳統業態模式，為商戶帶來了更好的產品展示，為消費者提供了更舒適的消費體驗，也為合作伙伴帶來了難以復制的商業價值，為行業提供了另一種盈利模式的可能。
優勢二：獨立大店情景化的裝修設計，多樣化生活方式的展現，以場景化設計詮釋產品格調，讓消費者身臨其境，所見即所得，帶給消費者全新的購物體驗。
優勢三：街區式建材家居大店集群，美感與高端感盡顯。在店面規模、店面設計、產品品類、產品規格、服務標準等各個方面全面提升，升級店面檔次。
優勢四：獨立大店低密度、開放式的布局優勢，商戶可以開展更多更能“接地氣”的線下活動，打造獨立大店差異化的營銷優勢。
現在如慕思、科勒、馬可波羅、諾貝爾這種專注于品牌發展的企業，對于家居賣場的面積、租金以及整體形象的訴求越來越高，需要自己統一、醒目的外立面及超大面積的訴求，甚至一二樓連拿成為躍層獨立店，由于品類齊全，不局限于賣場的品類規劃。
比如說東鵬、圣象、馬可波羅等，他們有折扣品的展示，他們不僅輻射周邊城市，也可以跟設計師進行互動。因為產品更全更齊，可以向顧客推薦更優的產品，這是它的一個優勢。
第二個優勢，每年它可以舉辦一些新品的展示，空間夠大，可以搭一些新品陳列，可以放到戶外來展示，又形成小型展會經濟。
3、品牌大店發展方向——集采展示中心、辦公中心、營銷中心、數據中心、服務中心為一體集采展示中心：以品牌旗艦店、設計創意店、生活體驗館等三大區間為展示中心，大店匯聚呈現的直接效果，就是一站式購齊的消費體驗
幾乎每個大牌的全系列產品都可以在一家店中全部搞定，可一站式、場景化滿足個性化定制需求。
綜合大店林立，消費者一方面可以有更豐富的產品選擇，另一方面，也有可能只要走進一家店，就可以買到整個家裝所需，消費更加便捷。
辦公中心：經銷商辦公總部中心，周邊集采中心，經銷商的營銷中心，線上引流，互動，線下體驗和服務。
大店一般構成為整體3層，集展示，銷售、管理、服務為一體化。1、2層展示、銷售，3層辦公，打造為集成式的全體系化管理后臺，從管理角度將更聚焦便捷。
營銷中心：區域營銷中心模式，統一銷售政策制訂，在終端零售方面緊抓各分類品牌的銷售、坪效、開單筆數、消費能力、顧客來源等方面。
所有的數據分析都圍繞這一個核心，將針對目前交房總量下降、行業關注度低，二次消費周期長、集中交房減少、顧客日益分散化、電商沖擊等制定相應營銷政策。
大數據中心：由于現有渠道的利益分配弊端，導致工廠與經銷商之間無法分享在數據上進行無條件的對接。
大數據的建立可以根據系統自動根據全國路途的遠近計算送貨時間、什么時候可以下單制作，什么產品或者型號銷量比較好，需要大批生產等等，才能實現大數據的整合。這就需要工廠與一級經銷商聯合或者自建銷售渠道，建立全國的銷售ERP系統，實現數據實時同步方可實現。
服務中心：伴隨著大家居賣場的連鎖步伐，解決線上最后一公里的送貨、安裝及售后。另一方面明碼實價銷售模式的建立，逐漸讓價格因素不再主導市場銷售。
工廠與賣場深耕服務與體驗，線上營銷、解答、設計、導引流量，線下展示、成交、安裝、售后。并在進一步深挖顧客需求后，吸引顧客進店創造購物環境，為用戶提供全程顧問式服務及全方位家居解決方案。
三、街區式賣場未來之路
首先，線下賣場必須轉型升級。
未來的消費主力都是從小伴隨互聯網長大，網購習慣早已養成。
線下賣場必將轉型升級，以更注重線下體驗為主，為消費者提供更好的便利性、體驗性與服務性。不僅將產品賣給消費者，還向客戶提供裝修設計、家居的整體搭配、軟裝飾品等。
在關注產品品質的同時，家居消費者將回歸到追求家具的設計、文化與功能本身上，而對于賣場內產品高度同質化的家具產品，要么擴大規模降低成本薄利多銷，要么提高設計追求附加值，認真做好產品與服務才是王道。
其次，要做好經銷商培養和孵化。
商戶進場之后，要為場內商戶持續提供包括統一的物業配套、管理服務和商業推廣等，為入駐商戶做好經營保障。在產品展示銷售、流通的基礎上，同時設置一定體量的綜合商業服務業態，如特色餐飲、生活超市、休閑娛樂、公寓、藥房、銀行等，為入駐商戶提供商業生活配套服務。
再次，提升附加值。
以大市場、大產業的發展理念，在不斷完善自身基礎功能設施、強化規劃引領、強化營銷服務，積極拓展物流配送及服務功能，強有力的物流配送系統，發達的交通路網，可以為所有消費者提供更完善的貨物集散、物流服務保障。
簡言之，未來家居賣場應該從資源整合的角色轉變成平臺服務商的角色，深耕經營與管理。
一方面應該整合各方面優勢資源與品牌經銷商共同發展，在競爭激烈的市場上尋求更大市場份額；另一方面應該提高商場的經營水平與市場抗風險能力，體驗式服務的核心在于體驗的極致化，真正讓顧客有更好的體驗與交互，商場與客戶之間就可以形成有機的循環。
